Įsigaliojo nuo 2005.10.02

Lietuvos Respublikos Vyriausybės
2005 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1049

nekilnojamojo turto vertinimo taisyklės

I. BENDROSIOS NUOSTATOS

1. Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklės (toliau vadinama – šios Taisyklės) nustato nekilnojamojo turto vertės, naudojamos nekilnojamojo turto mokesčiui apskaičiuoti, nustatymo tvarką.

2. Nekilnojamasis turtas vertinamas vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu (Žin., 1999, Nr. 52-1672), Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymu (Žin., 2005, Nr. 76-2741),Turto vertinimo metodika, patvirtinta Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 (Žin., 1996, Nr. 16-426), ir šiomis Taisyklėmis.

3. Šiose Taisyklėse vartojamos sąvokos:

Ekspertinis vertinimo būdas – vertinimo būdas, kai remiantis atskirų nekilnojamojo turto vienetų vertinimo patirtimi ir analize nustatomi vertinimo koeficientai, rodikliai ir kiti santykiniai lyginamieji dydžiai, leidžiantys įvertinti panašias savybes turintį turtą.

Nekilnojamojo turto verčių žemėlapis – Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapis, turintis nekilnojamojo turto verčių zonų sluoksnį ir kitus rodiklius (nuorodas), pagal kuriuos apskaičiuojama nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė.

Vertinimo modelis – matematinė formulė, taikoma nekilnojamojo turto vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti nekilnojamojo turto verčių zonose, atsižvelgiant į nekilnojamojo turto kadastrinius rodiklius.

Vietovės pataisos koeficientas – nekilnojamojo turto rinkos kainų ir atkuriamųjų verčių santykis nekilnojamojo turto verčių zonoje (nagrinėjamoje teritorijoje).

Kitos šiose Taisyklėse vartojamos sąvokos apibrėžtos Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme ir Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatyme.

II. NEKILNOJAMOJO TURTO VIDUTINĖS RINKOS VERTĖS NUSTATYMAS Lyginamosios vertės (PARDAVIMO KAINŲ ANALOGŲ) ir NAUDOJIMO pajamų VERTĖS (PAJAMŲ KAPITALIZAVIMO ARBA PINIGŲ SRAUTŲ DISKONTO) metodais

4. Lyginamosios vertės (pardavimo kainų analogų) metodu (toliau vadinama – lyginamosios vertės metodas) ir (arba) naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto) metodu (toliau vadinama – naudojimo pajamų vertės metodas), taikant masinį nekilnojamojo turto vertinimą, nustatoma Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 9 straipsnio 2 dalies 1 punkte nurodyto nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė.

Lyginamosios vertės metodu, taikant masinį nekilnojamojo turto vertinimą, nustatoma Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 9 straipsnio 2 dalies 2 punkte nurodyto nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė.

5. Nekilnojamojo turto vidutinei rinkos vertei nustatyti lyginamosios vertės metodu ir (arba) naudojimo pajamų vertės metodu bei jų deriniais naudojami Nekilnojamojo turto kadastro ir Nekilnojamojo turto registro duomenys. Vertinimui patikrinti ir nekilnojamajam turtui vertinti, jeigu nėra pakankamai rinkos sandorių duomenų, papildomai naudojama nekilnojamojo turto agentūrų ir nekilnojamojo turto pasiūlos viešai skelbiama informacija.

6. Nekilnojamojo turto rinkos duomenys tikrinami pagal statistinio patikimumo kriterijus. Šiuos kriterijus atitinkantys duomenys laikomi patikimais ir naudojami nekilnojamojo turto verčių zonoms ir vertinimo modeliams sudaryti. Statistiškai nepatikimi duomenys turtui vertinti nenaudojami.

7. Sudarant nekilnojamojo turto verčių zonas, laikomasi šių reikalavimų:

7.1. nekilnojamojo turto verčių zona turi apimti žemės plotus ir vidaus vandenis, kuriuose bent vienos paskirties nekilnojamojo turto patikimumo kriterijus atitinkančių kainų lygis nuo gretimos nekilnojamojo turto rinkos verčių zonos kainų lygio skiriasi ne mažiau kaip 15 procentų;

7.2. nekilnojamojo turto rinkos verčių zona kaimo vietovėje turi būti ne mažesnė kaip vienos gyvenamosios vietovės teritorija arba urbanizuota ar rekreacinį naudojimo pobūdį turinti dalis (sodininkų bendrijos sodai, miestelis ir kita);

7.3. nekilnojamojo turto verčių zona miestuose turi būti ne mažesnė kaip 3 hektarai;

7.4. nekilnojamojo turto verčių zonų ribos derinamos su savivaldybių, gyvenamųjų vietovių, kadastro vietovių ir kadastro blokų ribomis, miškų masyvų ir valstybinių vandens telkinių pakraščiais, teritorijų planavimo dokumentuose suformuotų miestų kvartalų ar skirtingą teritorijos tvarkymo režimą turinčių teritorijų ribomis;

7.5. nekilnojamojo turto verčių zonų ribos negali skaidyti į dalis Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapyje pažymėtų žemės sklypų.

8. Sudarius nekilnojamojo turto verčių zonas, parengiami nekilnojamojo turto verčių žemėlapiai.

9. Nekilnojamojo turto verčių žemėlapiai parengiami pagal Lietuvos Respublikos geodezijos ir kartografijos įstatymo (Žin., 2001, Nr. 62-2226) 19 straipsnyje nurodytus pagrindinius geodezinių, topografinių ir kartografinių darbų reikalavimus.

10. Patvirtinti nekilnojamojo turto verčių žemėlapiai gali būti tikslinami tik tada, kai pasikeičia nekilnojamojo turto kadastro ar registro rodikliai ir šie pasikeitimai užfiksuojami Nekilnojamojo turto registre ir turi įtakos zonavimui arba nustatoma klaidų ir gaunamas Finansų ministerijos pritarimas.

11. Vertinimo modeliams sudaryti naudojami nekilnojamojo turto rinkos sandorių duomenys grupuojami pagal nekilnojamojo turto verčių zonas ir paskirtis (paskirčių grupes) ir analizuojami pagal statistinius metodus.

12. Duomenų analizės ir vertinimo modelių sudarymo būdai parenkami atsižvelgiant į rinkos duomenų kiekį nekilnojamojo turto verčių zonose. Analizės rezultatai įvertinami pagal statistinius patikimumo kriterijus.

13. Kai analizuojami nekilnojamojo turto rinkos sandoriai yra įvykę anksčiau nei per vienerius metus, sandorio sudarymo laiko poveikis nekilnojamojo turto vertei apskaičiuojamas vienu iš šių būdų ar jų deriniu: porinės pardavimų analizės, perpardavimų analizės, pardavimo kainų tendencijos koeficiento analizės, daugianarės regresinės analizės.

14. Nekilnojamojo turto kadastrą ir Nekilnojamojo turto registrą tvarkanti įmonė Nekilnojamojo turto kadastro duomenis, atsižvelgdama į nekilnojamojo turto rinkos konjunktūrą, pagal nekilnojamojo turto naudojimo paskirtis nekilnojamojo turto verčių zonoje suskirsto į nekilnojamojo turto grupes ir šioms nekilnojamojo turto grupėms parengia vertinimo modelius nekilnojamojo turto vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti. Pagalbinio ūkio pastatai, esantys gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto priklausiniais, vertinami tais pačiais metodais kaip ir pats nekilnojamasis turtas, kurio priklausiniai yra šie pastatai.

15. Nekilnojamojo turto verčių zonose, kuriose nėra nekilnojamojo turto rinkos sandorių duomenų, nekilnojamojo turto vertinimo modeliai sudaromi pagal analogiškas rinkos sąlygas turinčių nekilnojamojo turto verčių zonų nekilnojamojo turto rinkos duomenis.

16. Kai nekilnojamojo turto verčių zonose nekilnojamojo turto vertinimo modelio negalima sudaryti pagal analogus, nekilnojamojo turto vertinimo modelis sudaromas ekspertiniu vertinimo būdu.

17. Į nekilnojamojo turto vertinimo modelį duomenys įrašomi iš:

17.1. Nekilnojamojo turto kadastro duomenų bazės;

17.2. Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės;

17.3. Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapio.

18. Sudarant nekilnojamojo turto vertinimo modelius, neturi būti atsižvelgiama į nekilnojamojo turto vertės padidėjimą ar sumažėjimą dėl šių veiksnių:

18.1. aplinkos laikinų pagerinimų arba pabloginimų;

18.2. žemės sklypo nuosavybės formos ir fizinių savybių;

18.3. nekilnojamojo turto valdymo formos;

18.4. nekilnojamojo turto naudojimo, valdymo ir disponavimo juo apribojimų;

18.5. nekilnojamojo turto suplanavimo, stiliaus, dizaino, vidaus apdailos ir kitų individualių savybių;

18.6. nekilnojamojo turto (statinio) padėties gatvės, pasaulio šalių atžvilgiu;

18.7. nekilnojamojo turto naudojimo universalumo, technologinės įrangos, jo skleidžiamos taršos.

19. Nekilnojamojo turto vertinimo modelyje gali būti nustatomi šie veiksniai, turintys įtakos nekilnojamojo turto vidutinės rinkos vertės nustatymui:

19.1. nekilnojamojo turto buvimo vieta;

19.2. nekilnojamojo turto naudojimo paskirtis;

19.3. nekilnojamojo turto fizinės savybės (nustatytos pagal kadastrinius rodiklius);

19.4. nekilnojamojo turto inžinerinė įranga.

20. Konkretus nekilnojamojo turto objektas įvertinamas šia tvarka:

20.1. pagal nekilnojamojo turto dislokaciją nustatoma nekilnojamojo turto verčių zona, nekilnojamojo turto naudojimo paskirtis, plotas ir kitos vertinimo modelyje nurodytos objekto charakteristikos;

20.2. įrašius į vertinimo modelį šių Taisyklių 20.1 punkte nurodytų charakteristikų reikšmes ir atlikus aritmetinius veiksmus, nustatoma nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė.

III. NEKILNOJAMOJO TURTO VERTĖS NUSTATYMAS ATKURIAMOSIOS VERTĖS (kaštų) metodu

21. Atkuriamosios vertės (kaštų) metodu (toliau vadinama – atkuriamosios vertės metodas) nustatoma Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 9 straipsnio 2 dalies 3 ir 4 punktuose nurodyto nekilnojamojo turto vertė.

22. Nekilnojamasis turtas atkuriamosios vertės metodu vertinamas naudojant Nekilnojamojo turto kadastro ir Nekilnojamojo turto registro duomenis, nekilnojamojo turto atkūrimo kaštų (statybos vertės) kainynus, parengtus pagal vidutines statybos medžiagų ir darbų rinkos kainas Lietuvoje, kuriuos tvirtina ir ne rečiau kaip kas penkerius metus atnaujina Nekilnojamojo turto kadastrą ir Nekilnojamojo turto registrą tvarkanti įmonė, suderinusi su Finansų ministerija ir Aplinkos ministerija, fizinio nusidėvėjimo normatyvus ir vietovės pataisos koeficientus.

23. Vertinant turtą atkuriamosios vertės metodu, apskaičiuojama:

23.1. nekilnojamojo turto statybos vertė (atkūrimo kaštai) – objekto dydį (kubatūrą, kvadratūrą ar kitą kiekį), nurodytą Nekilnojamojo turto kadastre, padauginus iš 1 kub. metro (1 kv. metro ar kito vieneto) vidutinės statybos vertės, nurodytos nekilnojamojo turto atkūrimo kaštų (statybos vertės) kainynuose;

23.2. nekilnojamojo turto atkuriamoji vertė – nekilnojamojo turto statybos vertę patikslinus fizinio nusidėvėjimo procentu, apskaičiuotu už visus nekilnojamojo turto eksploatavimo metus, laikantis šių reikalavimų:

23.2.1. didesnis negu 75 procentų fizinio nusidėvėjimo procentas, išskyrus nustatytąjį ekspertiniu vertinimo būdu, inžineriniams statiniams prilyginamas 75 procentams, didesnis negu 70 procentų fizinio nusidėvėjimo procentas, išskyrus nustatytąjį ekspertiniu vertinimo būdu, kitam nekilnojamajam turtui prilyginamas 70 procentų;

23.2.2. nekilnojamojo turto fizinio nusidėvėjimo procentas skaičiuojamas nuo jo statybos pabaigos metų (statybos metai į fizinio nusidėvėjimo skaičiavimus neįtraukiami), užfiksuotų Nekilnojamojo turto kadastre;

23.2.3. ekspertiniu vertinimo būdu fizinis nusidėvėjimas gali būti apskaičiuojamas, kai nekilnojamasis turtas:

23.2.3.1. suremontuotas pakeičiant konstrukcijos (pamatų, sienų, perdangų, stogo ir t.t.) elementus;

23.2.3.2. perkeltas iš kitos vietos;

23.2.3.3. pastatytas iš senų statybinių medžiagų;

23.2.3.4. nukentėjęs nuo stichinių nelaimių arba yra su statybos, konstrukcijų elementų defektais;

23.2.3.5. suremontuotas techninius ir eksploatacijos reikalavimus atitinkančiai būklei palaikyti (keičiamos atramos, sklendės, pabėgiai ir t.t.);

23.2.4. ekspertiniu vertinimo būdu fizinis nusidėvėjimas apskaičiuojamas pagal kiekvieno konstrukcijos elemento fizinį nusidėvėjimą;

23.3. nekilnojamojo turto vertė – nekilnojamojo turto atkuriamąją vertę patikslinant vietovės pataisos koeficientais. Vietovės pataisos koeficientas netaikomas Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 9 straipsnio 2 dalies 3 punkte nurodytam nekilnojamajam turtui.

24. Nekilnojamojo turto vertės nustatymas atkuriamosios vertės metodu užfiksuojamas nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje (toliau vadinama – kadastro byla), kuri prilyginama nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitai.

25. Nekilnojamasis turtas nekilnojamojo turto mokesčio mokėtojo prašymu ir lėšomis atkuriamosios vertės metodu gali būti vertinamas dažniau, nei nurodyta Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 9 straipsnio 3 dalyje.

IV. NEKILNOJAMOJO TURTO vertinimo MASINIU BŪDU dokumentai

26. Nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentai yra:

26.1. savivaldybės teritorijos nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita su nekilnojamojo turto verčių žemėlapiais, parengtais skaitmenine ir analogine forma (ataskaitos ir nekilnojamojo turto verčių žemėlapiai rengiami kiekvienos savivaldybės teritorijai);

26.2. Lietuvos Respublikos teritorijos nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita su nekilnojamojo turto verčių žemėlapiais, parengtais skaitmenine ir analogine forma.

27. Savivaldybės teritorijos nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje turi būti nurodyta:

27.1. ataskaitos pavadinimas, užsakovas, vertintojas, vertinimo data;

27.2. nekilnojamojo turto verčių žemėlapio derinimo, svarstymo ir tvirtinimo dokumentai;

27.3. vertinamos teritorijos nekilnojamojo turto rinkos apibūdinimas;

27.4. nekilnojamajam turtui vertinti panaudoti duomenys ir jų analizė;

27.5. nekilnojamojo turto vertinimo modeliai;

27.6. nekilnojamojo turto verčių zonos;

27.7. nekilnojamojo turto verčių žemėlapio naudojimas nekilnojamojo turto vertei nustatyti.

28. Lietuvos Respublikos teritorijos nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje turi būti nurodyta:

28.1. ataskaitos pavadinimas, užsakovas, vertintojas, vertinimo data;

28.2. duomenys apie savivaldybių teritorijų nekilnojamojo turto verčių žemėlapių derinimą, svarstymą ir tvirtinimą;

28.3. vertinamų teritorijų ir nekilnojamojo turto rinkos apibūdinimas;

28.4. nekilnojamojo turto vertinimo modeliai;

28.5. nekilnojamajam turtui vertinti panaudoti duomenys ir jų analizė;

28.6. apibendrinti duomenys apie nekilnojamojo turto rinkos apimtį, lokalizaciją ir aktyvumą tam tikrose šalies teritorijose.

v. NEKILNOJAMOJO TURTO vertinimo MASINIu BŪDU dokumentų derinimas, VIEŠAS svarstymas ir tvirtinimas

29. Nekilnojamojo turto kadastrą ir Nekilnojamojo turto registrą tvarkanti įmonė, parengusi savivaldybės teritorijos nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentus, atlieka šiuos derinimo ir viešo svarstymo darbus:

29.1. teikia derinti šių Taisyklių 26.1 punkte nurodytus dokumentus apskrities viršininkui ir savivaldybei, kurie per 30 dienų nuo dokumentų gavimo gali pareikšti pastabas;

29.2. organizuoja nekilnojamojo turto verčių žemėlapio viešą svarstymą su visuomene savivaldybės teritorijoje.

30. Savivaldybės teritorijos nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentai svarstomi viešai su visuomene šia tvarka:

30.1. apie nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų viešą svarstymą pranešama vietinėse visuomenės informavimo priemonėse ne vėliau kaip prieš savaitę iki svarstymo pradžios (nurodoma vieta, kur bus eksponuojami nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentai, jų turinys, parengimo principai ir naudojimo tikslai, gyventojų teisės pareikšti pastabas ir pasiūlymus);

30.2. nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentai viešo svarstymo metu eksponuojami ne mažiau kaip 10 darbo dienų. Šį laiką Nekilnojamojo turto kadastrą ir Nekilnojamojo turto registrą tvarkančios įmonės atstovas privalo atvykusiems į viešą svarstymą gyventojams paaiškinti, kaip buvo nustatytos nekilnojamojo turto verčių zonos, kaip galima apskaičiuoti konkretaus nekilnojamojo turto vertę;

30.3. pasibaigus laikui, kurį eksponuojami nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentai, per 5 darbo dienas Nekilnojamojo turto kadastrą ir Nekilnojamojo turto registrą tvarkanti įmonė apibendrina ir įvertina raštu pateiktas gyventojų pastabas ir pasiūlymus ir parengia nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų viešo svarstymo su visuomene ataskaitą, pridėdama prie jos gyventojų pastabas ir pasiūlymus. Nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų viešo svarstymo su visuomene ataskaita skelbiama Nekilnojamojo turto kadastrą ir Nekilnojamojo turto registrą tvarkančios įmonės interneto tinklalapyje.

31. Pasibaigus nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų derinimo su apskrities viršininku ir savivaldybe laikui, per 5 darbo dienas Nekilnojamojo turto kadastrą ir Nekilnojamojo turto registrą tvarkanti įmonė apibendrina ir įvertina raštu gautas apskrities viršininko, savivaldybės pastabas dėl nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų ir parengia nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų derinimo su apskrities viršininku ir savivaldybe ataskaitą, pridėdama prie jos apskrities viršininko ir savivaldybės pastabas.

32. Nekilnojamojo turto kadastrą ir Nekilnojamojo turto registrą tvarkanti įmonė perduoda Finansų ministerijai tvirtinti savivaldybių teritorijų nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentus, pridėdama nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų viešo svarstymo su visuomene ataskaitą ir nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų derinimo su apskrities viršininku ir savivaldybe ataskaitą.

33. Finansų ministerija turimas pastabas dėl savivaldybių teritorijų nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų teikia per 15 darbo dienų nuo jų gavimo.

34. Gavusi Finansų ministerijos pastabas dėl savivaldybių teritorijų nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų, per 10 darbo dienų Nekilnojamojo turto kadastrą ir Nekilnojamojo turto registrą tvarkanti įmonė patikslina visų savivaldybių teritorijų nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentus ir teikia Finansų ministerijai tvirtinti Lietuvos Respublikos teritorijos nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentus.

35. Lietuvos Respublikos savivaldybių teritorijų ir Lietuvos Respublikos teritorijos nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentus tvirtina finansų ministras.

36. Patvirtintų nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų kopijos neatlygintinai perduodamos naudotis arba suteikiama teisė neatlygintinai naudotis šiais dokumentais Nekilnojamojo turto kadastrą ir Nekilnojamojo turto registrą tvarkančios įmonės interneto tinklalapyje:

36.1. Finansų ministerijai – savivaldybių teritorijų ir Lietuvos Respublikos teritorijos nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų;

36.2. Valstybinei mokesčių inspekcijai prie Finansų ministerijos – savivaldybių teritorijų ir Lietuvos Respublikos teritorijos nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų;

36.3. apskričių viršininkams – apskričiai priklausančių savivaldybių teritorijų nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų;

36.4. komisijai privalomam registruoti turtui įvertinti – savivaldybių teritorijų nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų;

36.5. savivaldybėms – savivaldybės teritorijos nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų.

37. Fiziniai ir juridiniai asmenys gali neatlygintinai sužinoti jiems nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto mokestinę vertę Nekilnojamojo turto kadastrą ir Nekilnojamojo turto registrą tvarkančios įmonės interneto tinklalapyje. Fizinio asmens prašymu Nekilnojamojo turto kadastrą ir Nekilnojamojo turto registrą tvarkanti įmonė neatlygintinai per 7 darbo dienas jam parengia ir įteikia arba išsiunčia Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame nurodoma nekilnojamojo turto mokestinė vertė.

VI. Baigiamosios nuostatos

38. Duomenys, kurių reikia nekilnojamajam turtui vertinti masiniu būdu, kaupiami ir atnaujinami kiekvienais metais.