Aktuali redakcija nuo 1999.12.13

                                                                        1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244

            1. Ši metodika reglamentuoja Lietuvos Respublikos įstatymuose ir kituose teisės aktuose nustatytų, harmonizuotų pagal tarptautinę turto vertinimo sistemą turto ir verslo (toliau vadinama - turtas) vertės nustatymo metodų parinkimą, taikymo tvarką ir procedūras, turto vertinimo dokumentų turinį.

            2. Šioje metodikoje vartojamos sąvokos:

            2.1. turtas - vertę ir savininką turintys ekonominiai ištekliai, kuriais disponuoja ekonominis subjektas. Turtą sudaro materialūs ir nematerialūs objektai. Turtas pagal pobūdį gali būti nekilnojamasis ir kilnojamasis;

            2.2. nekilnojamasis turtas - žemė ir su ja susiję objektai, kurių buvimo vietos negalima pakeisti, nekeičiant jų naudojimo paskirties arba nemažinant jų vertės;

            2.3. kilnojamasis turtas - turtas, kurį galima perkelti iš vienos vietos į kitą nekeičiant jo esmės, iš esmės nemažinant jo vertės ar be didelės žalos jo paskirčiai, jeigu įstatymai nenumato ko kita;

            2.4. verslas - juridinio ar fizinio asmens veikla, kuriai naudojami ekonominiai ištekliai, kuria siekiama gauti pajamų bei pelno ir už kurią šis asmuo atsako savo turtu;

            2.5. turto vertintojas - nepriekaištingos reputacijos fizinis asmuo, turintis atitinkamą išsimokslinimą oficialiai pripažintoje mokymo institucijoje, kvalifikacinį turto vertinimo pažymėjimą ir pakankamai patirties bei kompetencijos, kad galėtų įvertinti turtą;

            2.6. užsakovas - juridinis ar fizinis asmuo, sudaręs su turto vertintoju turto vertinimo sutartį;

            2.7. turto vertinimas - nešališkas turto vertės apskaičiavimas, apimantis vertinamo turto aprašymą, vertintojo nuomonę apie turto būklę, jo tinkamumą naudoti bei tikėtiną piniginę vertę rinkoje;

            2.8. vertinamas objektas - materialus ir(ar) nematerialus turtas (arba jo dalis), numatytas turto vertinimo procedūrai;

            2.9. vertė - prekių (paslaugų) ar kito turto naudingumo tam tikru metu matas, nustatytas pagal atitinkamą vertinimo metodą;

            2.10. kaina - pinigų suma, kuri yra paprašyta, pasiūlyta ar sumokėta už prekes (paslaugas). Kaina už konkrečias prekes (paslaugas) yra reliatyvus vertės patvirtinimas, padarytas konkrečių pardavėjų (paslaugų tiekėjų) ir pirkėjų (paslaugų gavėjų) tam tikromis aplinkybėmis;

            2.11. rinkos vertė - apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti parduotas turtas vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį sandorį tarp norinčių turtą parduoti ir norinčių turtą pirkti asmenų po šio turto tinkamo pateikimo į rinką, jeigu abi sandorio šalys veiktų dalykiškai, be prievartos ir nesąlygojamos kitų sandorių bei interesų;

            2.12. atstatomoji vertė - vertinimo metu nustatyta pinigų suma (kaštai), kurios reikėtų tokių pat fizinių ir eksploatacinių savybių objektui sukurti, pagaminti arba pastatyti (įrengti);

            2.13. naudojimo vertė - vertinimo metu apskaičiuota pinigų suma, atspindinti turto ekonominį naudingumą (turto teikiamą ekonominę naudą);

            2.14. kaštai - kaina, mokama už įsigyjamas prekes ar paslaugas, arba išlaidų (sąnaudų) suma, kurios reikia prekei ar paslaugai sukurti ar pagaminti. Kaina, mokama už prekę ar paslaugą, tampa kaštais jos pirkėjui. Jeigu pirkėjas ką nors įsigijęs padaro papildomų įdėjimų (išlaidų), jie, skaičiuojant kaštus, pridedami prie prekės įsigijimo kainos;

            2.15. maksimalus ir geriausias panaudojimas - labiausiai tikėtinas ir pateisinamas, įstatymų leidžiamas ir finansiškai naudingas turto fizinis panaudojimas, kada vertinamas turtas įgauna didžiausią vertę. Panaudojimas, kuris nėra leistinas teisiniu požiūriu, bet įmanomas fiziniu, negali būti laikomas maksimaliu ir geriausiu;

            2.16. specialiosios paskirties turtas - turtas, kuris retai parduodamas arba apskritai neparduodamas, išskyrus tuos atvejus, kai jis yra viso verslo sudedamoji dalis. Priklausomai nuo specialaus panaudojimo tokį objektą galima laikyti ribotos paklausos arba ne rinkai skirtu turtu;

            2.17. naudingumas - turto geba tenkinti jo naudotojo poreikius konkrečiomis sąlygomis;

            2.18. nusidėvėjimas - turto būklės pakitimo piniginis įvertinimas; turto naudingumo ir vertės praradimas;

            2.19. nuosavybė - kam nors priklausantis nuosavybės teise turtas.

            3. Kitos šioje metodikoje vartojamos specialiosios sąvokos ir jų apibrėžimai pateikiami skyriuose, apibūdinančiuose konkrečius turto vertės nustatymo metodus.

            4. Svarbiausieji turto vertės nustatymo kriterijai yra:

            4.1. pasiūla ir paklausa, tiesiogiai sąlygojančios rinkos kainų svyravimus;

            4.2. konkurencija, sąlygojanti ūkinės-komercinės paskirties turto paklausumą bei naudingumą;

            4.3. pakeitimas kitu turtu - principas, kai atsižvelgiama į tai, kad turto vertei turi įtakos panašaus objekto (pakaitalo) įsigijimo kaina;

            4.4. išoriniai veiksniai - veiksniai, esantys už vertinamo objekto ribų, didinantys arba mažinantys objekto vertę. Vertintojas turi mokėti vertinti šiuos veiksnius ir visada atkreipti dėmesį į objekto gretimybes, dėl kurių objektas tampa vertingesnis arba atvirkščiai;

            4.5. patobulinimas - objekto patobulinimas, didinantis turto rinkos kainą nepriklausomai nuo patobulinimo išlaidų, t.y. vertinamas patobulinimo indėlis į bendrą turto vertę, o ne pati patobulinimo kaina;

            4.6. pajamų didėjimo įtaka - žemės arba pastatų bei kito turto patobulinimas, tiesiogiai nebedidinantis objekto rinkos vertės, bet didinantis pajamas, gaunamas naudojant tą turtą;

            4.7. ekonominių pokyčių įtaka (viso ūkio ar kai kurių jo šakų plėtojimas, stabilumas ar nuosmukis);

            4.8. socialiniai lūkesčiai, veikiantys paklausos ir pasiūlos svyravimus. Dažnai turtas perkamas, nes tikimasi, kad jo vertė ateityje padidės. Paprastai tai pasiteisina kylant regiono ar šalies ekonominiam lygiui, esant ribotam nekilnojamojo turto, ypač žemės, kiekiui. Ir atvirkščiai: turto rinkos vertė gali mažėti, jeigu laukiama nuosavybės teisių apribojimo, ekonomikos nuosmukio, krinta gyvenimo lygis;

            4.9. mada ir skonis, sąlygojantys atitinkamos rūšies turto paklausos svyravimus bei vietovių patrauklumą;

            4.10. demografiniai veiksniai ir migracija, darantys įtaką ekonominės veiklos ir rinkos konjunktūrai;

            4.11. technologiniai pakitimai, darantys įtaką turto konkurencingumui bei naudingumui;

            4.12. turto naudojimo apribojimai, sąlygojantys maksimalų ir geriausią turto panaudojimą. Lietuvos Respublikoje didelę reikšmę turtui, ypač nekilnojamajam turtui (žemei), turi specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos, žemės tikslinė paskirtis ir teritorijų planavimo dokumentuose nustatyti statybos bei kitokios veiklos apribojimai, servitutai;

            4.13. finansiniai rodikliai, atspindintys naudojamo turto (verslo) finansinės struktūros, apyvartos, naudojimo pajamų, išlaidų, pelno ir pirkimo-pardavimo kainų santykį. Vertinant svarbu naudojimo pajamų kapitalizavimo normos, kapitalo atsiperkamumo ir kiti koeficientai.

5. Turtas vertinamas Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (Žin., 1999, Nr. 52–1672) 5 straipsnyje nurodytais atvejais.

Punkto pakeitimai:

Nr. 1389, 99.12.13, Žin., 1999, Nr.106-3081 (99.12.15)

            6. Turto vertintojas savo veikloje vadovaujasi įstatymais, kitais teisės aktais ir šia metodika, taip pat Turto vertintojų atestacijos komisijos prie Finansų ministerijos aprobuotu Turto vertintojų profesinės etikos kodeksu bei šios komisijos sprendimais.

            7. Turto vertintojo teisės ir pareigos nustatytos įstatymuose, kituose teisės aktuose, Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimuose, šioje metodikoje, įmonės, kurioje dirba turto vertintojas, įstatuose, valdymo institucijų sprendimuose, pareiginėse instrukcijose, darbo sutartyse.

            8. Vertindamas turtą, turto vertintojas turi nustatyti:

            8.1. vertinamo turto nuosavybės formą ir savininką arba asmenį, turintį patikėjimo teisę į turtą.

            Nuosavybės teisė į turtą paprastai įrodoma šią teisę patvirtinančiais dokumentais (pirkimo-pardavimo, dovanojimo sutartys, paveldėjimo teisės liudijimas ir kita), o nuosavybės teisė į privalomą registruoti turtą patvirtinama turto registravimo įstaigos pažyma ar kitais teisės aktuose nustatytais dokumentais.

             Jeigu vertinimo metu neįmanoma nustatyti vertinamo turto savininko, apie tai turi būti pažymėta įvertinimo ataskaitoje ir kituose turto vertinimo dokumentuose;

            8.2. savininko arba asmens, turinčio patikėjimo teisę į šį turtą, civilines teises ir pareigas, disponavimo turtu tvarką ir sąlygas;

            8.3. įstatymuose bei kituose teisės aktuose, taip pat savininkų tarpusavio sutartyse (susitarimuose) nustatytus turto naudojimo, valdymo, disponavimo juo apribojimus bei turto savininko prievoles, susijusias su turtu;

            8.4. kitas teises į turtą.

            9. Turto vertintojas atlieka savo darbą remdamasis rinkos ir ekonominių sąlygų tyrimų bei stebėjimų rezultatais, savo žiniomis ir patirtimi. Vadovaudamasis šia metodika, jis privalo objektyviai nustatyti turto vertę.

            10. Turto vertintojas gali vertinti tik tą turtą, kuris nurodytas jo kvalifikaciniame turto vertinimo pažymėjime. Turto vertintojas tik tada imasi vykdyti užsakymą, jeigu yra pakankamai žinių ir patirties įvykdyti užsakymą.

            11. Turto vertintojas gali imtis tik tokių užsakymų, kuriuos vykdydamas jis būtų nešališkas. Vertintojui draudžiama vertinti turtą įmonėje, kurios akcijų jis turi.

            12. Vykdydamas užsakymą, turto vertintojas turi teisę pasitelkti kitų specialistų, informavęs savo užsakovus bei kitus suinteresuotus asmenis. Apie tai įrašoma turto įvertinimo ataskaitoje.

            13. Turto vertintojas turi diskretiškai elgtis su visa informacija, kurią gauna vykdydamas užsakymą, ir gali teikti ją kitiems asmenims tik įstatymuose ir turto vertinimo sutartyje nustatyta tvarka. Už pramoninės ir komercinės paslapties atskleidimą turto vertintojas atsako pagal įstatymus.

            14. Turto vertintojas atsako už nuostolius, kuriuos patiria užsakovas dėl klaidingo turto įvertinimo ar sutartos neskelbtinos informacijos atskleidimo, įstatymuose ir turto vertinimo sutartyje nustatyta tvarka.

            15. Turto vertinimo procedūra pradedama, gavus žodžiu arba raštu užsakovo prašymą (užsakymą) nustatyti turto vertę, aptarus vertinimo objektą, vertinimo tikslą ir surašius turto vertinimo techninę užduotį ir turto vertinimo sutartį, kurias pasirašo užsakovas ir turto vertintojas.

            16. Turto vertinimo sutartyje aptariamos darbo atlikimo sąlygos, terminai, atlyginimas ir kitos sąlygos. Sutartyje rekomenduojama nustatyti tvarką, kurios laikantis atlyginami nuostoliai dėl klaidingo turto įvertinimo ar sutartos neskelbtinos informacijos atskleidimo pažeidžiant įstatymus, taip pat užsakovo atsakomybę, jeigu vertintojui būtų suteikta klaidinga informacija, turinti lemiamą reikšmę turto vertės nustatymui. Prie sutarties pridedama techninė užduotis. Gali būti pridedamas ir turto vertintojo darbo grafikas.

            17. Techninėje užduotyje nurodoma užsakymo priėmimo data, užsakovas ir jo rekvizitai, turto vertintojas ir jo rekvizitai, turto vertinimo tikslas, vertinamo turto tipas, vertinamo turto ir (arba) jo savininko adresas, darbo atlikimo etapai ir terminai (konkrečiai nurodant turto apžiūrėjimo ir turto vertinimo ataskaitos bei kitų dokumentų pateikimo datas). Užsakovas pateikia vertintojui techninėje užduotyje nurodytus dokumentus, patvirtinančius nuosavybės teises, apribojimus ir kitus vertinimui aktualius duomenis.

            18. Apžiūrint turtą, paprastai dalyvauja turto savininkas (jo įgaliotas asmuo) arba užsakovas (užsakovo atstovas) ar asmuo, turintis patikėjimo teisę į tą turtą. Apžiūrėjus turtą, surašomas vertinamo turto apžiūrėjimo aktas arba žiniaraštis, kurį pasirašo turto vertintojas ir turto savininkas (jo įgaliotas asmuo) ar asmuo, turintis patikėjimo teisę į tą turtą. Nesant turto savininko, turto apžiūrėjimo aktą (žiniaraštį) pasirašo užsakovas (užsakovo atstovas).

            19. Turto apžiūrėjimo akte arba žiniaraštyje nurodoma vertinamo turto adresas, savininkas, kiti turto teisinio ir fizinio identifikavimo duomenys, apžiūrėjimo data, turto fizinė būklė.

            20. Vertindamas objektą, turto vertintojas:

            20.1. surenka duomenis apie vietovės socialinius- ekonominius rodiklius, rinkos sąlygas ir konjunktūrą. Duomenys apie vietovę turi būti atnaujinami atliekant kiekvieną naują vertinimą šioje vietovėje. Turto vertintojas turi kaupti sau tokių duomenų banką, kad galėtų lyginti vietovės charakteristikų ir rodiklių pokyčius;

             20.2. nustato vertinamo objekto, ypač nekilnojamojo turto, naudojimo ypatumus, teritorijų planavimo reikalavimus, turto naudojimo, valdymo, disponavimo juo apribojimus, turto savininko prievoles, susijusias su turtu, kitų asmenų teises į šį turtą (nuoma, įkeitimas, servitutas ir panašiai), draudimus;

            20.3. surenka duomenis apie toje vietovėje įvykusius privataus turto sandorius, mokamus nuomos mokesčius, vertinamo turto pasiūlą ir paklausą;

            20.4. suderinęs su užsakovu, parenka motyvuotą turto vertės nustatymo metodą ir pagal jo taikymo principus atlieka duomenų analizę bei skaičiavimus, kurių reikia turto vertei nustatyti;

            20.5. parengia turto įvertinimo dokumentus, kuriuose aiškiai motyvuoja ir argumentuoja turto vertės nustatymo metodų parinkimą ir taikymą, aprašo vertinamą objektą, suformuluoja ir fiksuoja nustatytą turto vertę. Parengti ir vertintojo pasirašyti turto vertinimo dokumentai pateikiami užsakovui.

            21. Turto vertės nustatymo metodas parenkamas atsižvelgiant į tai, kokia turto vertė aktuali užsakovui ir kas, vertintojo požiūriu, geriausiai rodo turto vertę atviroje rinkoje. Taikomi šie turto vertės nustatymo metodai:

            21.1. palyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų) metodas (toliau vadinama - palyginamosios vertės metodas), kurio esmė yra palyginimas, t.y. turto rinkos vertė nustatoma palyginus analogiškų objektų faktinių sandorių kainas, kartu atsižvelgiant į nedidelius vertinamo turto bei jo analogo skirtumus;

            21.2. atstatomosios vertės (kaštų) metodas (toliau vadinama - atstatomosios vertės metodas), kurio pagrindas yra skaičiavimai, kiek kainuotų atkurti esamos fizinės būklės ir esamų eksploatacinių bei naudingumo savybių objektus pagal vertinimo metu taikomas darbų technologijas bei kainas;

            21.3. naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto) metodas (toliau vadinama - naudojimo pajamų vertės metodas), kai turtas vertinamas ne kaip įvairaus turto suma, bet kaip verslo objektas, duodantis pelną. Metodo pagrindą sudaro būsimų grynųjų pinigų srautų prognozės ir jų dabartinė vertė. Šis metodas taikomas tada, kai tikimasi, kad vertinamo turto naudojimo vertė objektyviausiai atspindės turto vertę rinkoje;

             21.4. ypatingosios vertės metodas, taikomas unikalioms meno ir istorijos vertybėms, juvelyriniams ir antikvariniams dirbiniams, įvairioms kolekcijoms įvertinti. Šioje metodikoje šis metodas neaprašomas; vertinama pagal specialias tokio turto vertinimo technologijas ir nuostatas.

            22. Vertinimo metodas pasirenkamas priklausomai nuo vertinimo paskirties ir turto tipo. Vertintojas turto vertės skaičiavimus paprastai atlieka keliais metodais. Galimos įvairių metodų kombinacijos.

            Vertinimo metodų parinkimas turi būti pagrindžiamas. Vertintojas motyvuodamas gali savo nuožiūra pasirinkti metodo taikymo technologijas ir modelius. Galimi įvairūs pasirinkto pagrindinio metodo variantai pagal šiuolaikines darbo technologijas, matematinius - statistinius duomenų bazių apdorojimo metodus.

            23. Rekomenduojama taikyti palyginamosios vertės metodą, kai reikia vertinti:

            23.1. žemės ūkio paskirties žemės sklypus;

            23.2. miškų ūkio paskirties žemės sklypus;

            23.3. kitos paskirties (privačioms namų valdoms, įvairios paskirties gyvenamiesiems, socialiniams ir pramonės objektams statyti, transporto, ryšių ir kitoms komunikacijoms įrengti, rekreacijai, kitai ne žemės ūkio ir ne miškų ūkio veiklai skirtos žemės) sklypus;

            23.4. butus, gyvenamuosius namus ir jų priklausinius (išskyrus šių objektų vertinimą draudimui, jeigu savininkas pageidauja vertinti kitu metodu);

            23.5. gamybinės, ūkinės-komercinės paskirties pastatus, statinius ir įrenginius;

            23.6. smulkias įmones;

            23.7. likviduojamas įmones.

            24. Rekomenduojama taikyti atstatomosios vertės metodą, kai reikia vertinti:

            24.1. žemės sklypų priklausinius, įrenginius bei inžinerinės infrastruktūros (komunikacijų) objektus;

            24.2. butus, gyvenamuosius namus ir jų priklausinius (jų draudimo atveju);

            24.3. gamybinės, ūkinės-komercinės paskirties pastatus, statinius ir įrenginius;

            24.4. specialiosios paskirties turtą, t.y. ribotos paklausos ar ne rinkai skirtą turtą (maldos namus, sporto objektus, valdžios institucijų ir reprezentacinius pastatus, elektrines, specialius įrenginius ir kita);

            24.5. kitą turtą (tais atvejais, kai jo vertės "pasyviosios"rinkos sąlygomis negalima nustatyti palyginamosios vertės ar naudojimo pajamų vertės metodais, arba kai nustačius turto vertę šiais metodais, užsakovas papildomai nori sužinoti turto vertę, nustatytą atstatomosios vertės metodu);

            24.6. vertinamo objekto pagerinimo vertę.

            25. Rekomenduojama taikyti naudojimo pajamų vertės metodą, kai reikia vertinti:

            25.1. butus, gyvenamuosius namus ir jų priklausinius;

            25.2. gamybinės, ūkinės-komercinės paskirties pastatus, statinius ir įrenginius;

            25.3. įmones, išskyrus smulkias arba likviduojamas (planuojant investicijas, įmonių sanavimo, reorganizavimo ir kitais atvejais);

            25.4. kitą turtą kaip verslo objektą, duodantį pelną, arba tikintis, kad vertinamo turto naudojimo vertė objektyviausiai atspindės jo vertę rinkoje.

            26. Palyginamosios vertės metodo esmė yra palyginimas, t.y. nustatant turto vertę rinkoje, palyginamos panašių turto objektų sandorių kainos, atsižvelgiant į vertinamo objekto ir analogų skirtumus. Vertinant turtą šiuo metodu, tiesiogiai taikomas pakeitimo kitu turtu principas.

            27. Taikydamas palyginamosios vertės metodą, turto vertintojas turi surinkti ir analizuoti kuo daugiau duomenų apie toje vietovėje įvykusius panašių objektų pirkimo-pardavimo sandorius, taip pat apie siūlomus parduoti panašius objektus. Duomenys apie palyginamuosius objektus gali būti ieškomi:

            turto vertintojo asmeniniame duomenų banke;

            valstybiniuose ir kituose duomenų bankuose;

            apklausiant sandorių dalyvius, notarų biurus;

            apklausiant prekybos firmas ir agentūras;

            spaudoje ir kitose visuomenės informavimo priemonėse;

            statistikos ir informacijos tarnybų žinynuose, analitiniuose dokumentuose;

            biržų, prekybos agentūrų informaciniuose biuleteniuose;

            kituose informacijos šaltiniuose.

            28. Palyginant nerekomenduojama vadovautis turto verte, už kurią objektas buvo įsigytas pagal Lietuvos Respublikos valstybinio turto pirminio privatizavimo įstatymą (Žin., 1991, Nr. 10-265), Lietuvos Respublikos žemės ūkio įmonių turto privatizavimo įstatymą (Žin., 1991, Nr. 24-637).

            29. Turto vertintojas turi pasižymėti visas nepanašias (skirtingas) vertinamo ir palyginamojo objektų savybes (patikslinimus) ir apskaičiuoti vertinamo objekto vertę. Bendra vertinamo objekto rinkos vertė apskaičiuojama pagal formulę:

             RV = PK + PV, kur RV - vertinamo objekto rinkos vertė, PK - palyginamojo objekto (analogo) pardavimo kaina, PV - patikslinimų vertė (ji gali būti ir neigiama).

            30. Jeigu turto vertintojas turi nepakankamai informacijos apie panašius objektus (analogus) šioje vietovėje, jis turi išstudijuoti palyginamuosius objektus kitose vietovėse ir patikslinti.

             Norint apskaičiuoti patikslinimų dydžius, palyginami turimi duomenys ir nustatomi šie pataisos koeficientai:

            30.1. laiko pataisos koeficientas, parodantis rinkos vertės kitimo dydį. Jo reikia tada, kai palyginimui imamas gerokai anksčiau įvykusio sandorio pavyzdys (analogas) ir yra žinoma, kad per tą laiką rinkos konjunktūra pakito;

            30.2. vietovės pataisos koeficientas, kai palyginamieji vertinamo objekto analogai yra kitoje vietovėje, kurios rinkos konjunktūros sąlygos kitokios negu vertinamo objekto vietovėje. Šis koeficientas parodo vietovių rinkos skirtumus;

             30.3. finansavimo sąlygų pataisos koeficientas, kai palyginamieji objektai buvo pirkti-parduoti šiek tiek skirtingomis sąlygomis (išsimokėtinai, lizingo būdu ar panašiai);

             30.4. kiti pataisos koeficientai, išreiškiantys vertinamo objekto ir palyginamojo analogo fizinių savybių ir naudojimo sąlygų skirtumus. Šias pataisas galima apskaičiuoti santykiniu (procentiniu) pavidalu. Nedidelės fizinių požymių pataisos gali būti skaičiuojamos absoliučiu dydžiu.

             Kai kuriais atvejais nustatant patikslinimų sumą galima remtis atstatomosios vertės metodu. Tai galima daryti tada, kai patobulinimas yra naujas ir daro vertinamą objektą patrauklesnį.

            31. Kiti pataisos koeficientai priklauso nuo konkrečios vertinamo turto rūšies. Vertinamų objektų fizinių savybių ir naudojimo sąlygų skirtumus lemia šie veiksniai:

            31.1. žemės ūkio paskirties žemės sklypų:

            31.1.1. žemės sklypo konfigūracija ir patogumas dirbti žemės ūkio darbus;

            31.1.2. žemės naudojimo, valdymo ir disponavimo apribojimai;

            31.1.3. žemės servitutai;

            31.1.4. žemės sklypo teritorinis išsidėstymas ūkininkavimui reikiamos produkcijos įsigijimo bei realizavimo punktų ir sklypo savininkui reikalingų socialinio, kultūrinio ir buitinio aptarnavimo objektų atžvilgiu;

            31.1.5. žemės sklypo inžinerinė infrastruktūra, įrengtumas bei pagerinimas, sklype esantys žemės savininko pastatai ir statiniai;

            31.1.6. galimybė naudoti žemės sklypą kitai veiklai (pavyzdžiui, statyboms arba rekreacijai), įvertinus, kad pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties pakeitimas susijęs su atitinkamų nuostolių kompensavimu;

            31.1.7. žemės ūkio naudmenų našumas arba santykinis derlingumas;

            31.1.8. kiti veiksniai;

            31.2. miškų ūkio paskirties žemės sklypų:

            31.2.1. miško augavietės tipas;

            31.2.2. nurodytieji šios metodikos 31.1.1-31.1.8 punktuose veiksniai, atitinkamai pritaikyti miškų ūkio paskirčiai;

            31.2.3. miško medynų amžius ir brandumas;

            31.2.4. rekreacinės ir kitos šalutinio miško naudojimo savybės;

            31.3. kitos paskirties žemės sklypų:

            31.3.1. žemės sklypo teritorinis išsidėstymas miestų ar kitų objektų, atitinkančių jo naudojimo pobūdį, atžvilgiu;

            31.3.2. žemės sklype esančio gyvenamojo namo ar ūkinio pastato įtaka;

            31.3.3. inžinerinės infrastruktūros tinklai arba galimybė šiuos tinklus įrengti;

            31.3.4. sklypo konfigūracija, atsižvelgiant į netinkamus statyboms žemės plotus, galimybes suformuoti stambesnį žemės sklypą (prijungiant visą arba dalį gretimo sklypo) ar prireikus jį padalinti - suformuoti atskirą sklypą, skirtą parduoti arba išnuomoti;

            31.3.5. galimybė naudoti žemės sklypą rekreacijai;

            31.3.6. žemės naudojimo, valdymo bei disponavimo apribojimai;

            31.3.7. kiti veiksniai.

            Pastaba. Vertinant žemės sklypus, labai svarbūs veiksniai yra pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, naudojimo pobūdis ir galimos naudojimo perspektyvos. Palyginamieji žemės sklypai pagal savo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį turi atitikti vertinamą žemės sklypą. Prireikus galima palyginti nevienodos pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties žemės sklypus. Tada būtina apskaičiuoti ir taikyti tikslinės paskirties neatitikimo koeficientą. Kai kuriais atvejais vertės skirtumą galima išreikšti išlaidų (kaštų) suma, kurių reikia pagrindinei tikslinei paskirčiai pakeisti;

            31.4. butų:

            31.4.1. vietovės (mikrorajono) patrauklumas;

            31.4.2. buto išplanavimo ypatumai ir dizainas;

            31.4.3. namo ir buto inžinerinė įranga;

            31.4.4. panaudotos įrangos medžiagos ir kokybė;

            31.4.5. individualūs patobulinimai;

            31.4.6. kiti veiksniai;

            31.5. gyvenamųjų namų, mažų viešbučių:

            31.5.1. vietovės patrauklumas;

            31.5.2. sienų medžiaga ir konstrukciniai sprendimai;

            31.5.3. namo dydis ir amžius;

            31.5.4. namo išplanavimo ypatumai, stilius ir dizainas;

            31.5.5. aplinkos infrastruktūra, želdiniai, privažiuojamieji keliai, jų dangos;

            31.5.6. inžinerinės įrangos autonomiškumas;

            31.5.7. termoizoliacinės savybės ir šildymo šaltiniai;

            31.5.8. apdailos bei kitų elementų medžiagos ir jų kokybė;

            31.5.9. namų valdos žemės sklypo savybės;

            31.5.10. kitoks individualus namo ir jo aplinkos pagerinimas;

            31.6. komercinės paskirties objektų:

            31.6.1. objekto vieta transporto ir socialinių srautų atžvilgiu;

            31.6.2. vietovės infrastruktūros savybės ir jų atitikimas demografinius veiksnius;

            31.6.3. objekto funkcinis universalumas ir technologinis išbaigtumas;

            31.6.4. prekybinio fasado ilgis palei gatvę (kelią);

            31.6.5. objekto naudojimo, valdymo ir disponavimo apribojimai;

            31.6.6. kiti veiksniai;

            31.7. gamybinės, ūkinės-komercinės paskirties pastatų, statinių:

            31.7.1. objekto vieta energijos, transporto, žaliavų ir kitų socialinių-ekonominių srautų atžvilgiu;

            31.7.2. vietovės demografinės savybės;

            31.7.3. technologinis lygis ir universalumas;

            31.7.4. bendra ūkio šakos konjunktūra;

            31.7.5. fizinis ir ekonominis nusidėvėjimas;

            31.7.6. objekto naudojimo apribojimai dėl gamybinio teršimo;

            31.7.7. kiti veiksniai.

            Pastaba. Vertinant gamybinės, ūkinės-komercinės paskirties objektus, kuriuos sudaro keli pastatai, reikia atsižvelgti į tai, kad galimybė panaudoti kiekvieną iš pastatų autonomiškai didina jų vertę, kartu ir viso vertinamo objekto vertę;

            31.8. įrenginių, įrengimų:

            31.8.1. technologinė pažanga, naujų techninių modelių įdiegimas;

            31.8.2. įrengimų universalumas;

            31.8.3. gamybiniai našumo parametrai ir jų atitikimas rinkos poreikius;

            31.8.4. bendra vertinamų įrenginių ir įrengimų pramonės šakos konjunktūra;

            31.8.5. įrenginių ir įrengimų fizinis, funkcinis ir ekonominis nusidėvėjimas;

            31.8.6. kiti veiksniai.

            32. Nustatant turto vertę, pataisos gali būti skaičiuojamos ploto, tūrio vienetui, komercinių pastatų pagrindinių fasadų ilgio vienetui, objekto našumo, pajėgumo ir kitiems vienetams arba absoliučiai vertinamam objektui.

            33. Vertinamo objekto ir palyginamųjų objektų charakteristikos bei skirtumai turi būti aiškiai ir suprantamai apibūdinti. Taikomų koeficientų reikšmių ir kiti skaičiavimai parodomi turto įvertinimo ataskaitoje.

            34. Šiuo metodu turto vertė nustatoma dviem etapais:

            34.1. nustatomi vertinamo objekto atstatymo kaštai;

            34.2. nustatoma vertinamo objekto nusidėvėjimo vertė.

            35. Atstatymo kaštams nustatyti gali būti naudojami du būdai:

            35.1. vertinamo objekto atkūrimas;

            35.2. vertinamo objekto pakeitimas kitu objektu.

            36. Atsižvelgdamas į realias vieno ar kito būdo panaudojimo galimybes ir tai aiškiai motyvavęs turto įvertinimo ataskaitoje, savarankiškai arba pasitaręs (suderinęs) su vertinimo užsakovu, atstatymo kaštų nustatymo būdą pasirenka turto vertintojas.

            Pasirinkęs vertinamo objekto atkūrimo būdą, nurodytą šios metodikos 35.1 punkte, turto vertintojas skaičiuoja kaštus (sąnaudas), kiek kainuotų turto vertinimo metu galiojančiomis rinkos kainomis sukurti, pagaminti, įrengti arba pastatyti (sumontuoti) tikslią vertinamo objekto kopiją, kad visiškai atitiktų medžiagos, darbų kokybė, standartai ir dizainas.

            Pasirinkęs vertinamo objekto pakeitimo kitu objektu būdą, turto vertintojas skaičiuoja kaštus (sąnaudas), kiek kainuotų turto vertinimo metu esamomis rinkos kainomis sukurti, pagaminti, įrengti arba pastatyti (sumontuoti) ekvivalentinio naudingumo objektą (palyginti su vertinamuoju objektu) iš vertinimo metu rinkoje naudojamų medžiagų, pagal vertinimo meto rinkai aktualius standartus, dizainą ir kokybę.

            37. Vertinamas objektas, kurio vertė nustatoma atstatomosios vertės metodu, konkrečiai ištiriamas, suskaidomas į elementus, kuriems sukurti, pagaminti, įrengti ar pastatyti (sumontuoti) yra nustatyta rinkos kaštų duomenų bazė, t.y. apimties (matavimo) vienetai bei šiems vienetams sukurti, pagaminti, įrengti ar pastatyti (sumontuoti) nustatytos tiesioginės išlaidos (medžiagos, darbo jėga, mechanizmai ir kita), pridėtinės išlaidos (projektavimo bei valdymo, sandėliavimo ir kitos išlaidos), taip pat vidutinis šios produkcijos kūrėjo, gamintojo, statytojo (montuotojo) pelnas.

            38. Elementai, į kuriuos suskaidytas vertinamas objektas, bei kaštų, kurių reikia šių elementų matavimo vienetui sukurti, pagaminti, įrengti ar pastatyti (sumontuoti), duomenys ir duomenų šaltiniai nurodomi turto įvertinimo ataskaitoje. Skaičiavimus rekomenduojama atlikti lentelėje.

            39. Vertinamo objekto atstatymo kaštų vertė, apskaičiuota šios metodikos 37 punkte nustatyta tvarka, tikslinama, jeigu:

            39.1. duomenų bazėje esantys kaštai dėl infliacijos atsilieka nuo vertinimo metu esamų rinkos kaštų; tuomet nustatytieji elementų, į kuriuos suskaidytas vertinamasis objektas, atstatymo kaštai indeksuojami atitinkamai ekonominei veiklai bei atitinkamam periodui taikomu pataisos koeficientu. Pataisos koeficientais pripažįstami tik Statistikos departamento prie Lietuvos Respublikos Vyriausybės skelbiami oficialūs kainų indeksai. Jeigu konkrečiai ekonominei veiklai pataisos koeficientai nenustatyti, indeksuojama bendruoju šalies vartojimo kainų indeksu;

            39.2. nėra atnaujintos rinkos kaštų duomenų bazės, o prieš keletą metų sukurto, pagaminto, įrengto ar pastatyto (sumontuoto) vertinamo objekto to meto rinkos kaštų vertė yra žinoma. Tuomet taikomi šios metodikos 39.1 punkte nurodytieji pataisos koeficientai;

            39.3. nėra vertinamo objekto elemento (kelių elementų) sukūrimo, pagaminimo, įrengimo ar pastatymo (sumontavimo) rinkos kaštų duomenų bazės. Tuomet gali būti sudaromos atskiros kalkuliacijos arba pasiremiama (nurodant pavyzdžius) rinkoje sudaromais sandoriais šios rūšies analogiškiems elementams sukurti, pagaminti, įrengti ar pastatyti (sumontuoti).

            40. Turtas nusidėvi trimis aspektais, todėl skaičiuojant vertinamo objekto nusidėvėjimo vertę, nustatoma:

            40.1. fizinis nusidėvėjimas;

            40.2. funkcinis (technologinis) nusidėvėjimas (toliau vadinama - funkcinis nusidėvėjimas);

            40.3. ekonominis (išorinis) nusidėvėjimas (toliau vadinama - ekonominis nusidėvėjimas).

            41. Nusidėvėjimo vertės skaičiavimai turi būti pateikti turto įvertinimo ataskaitoje.

            42. Fizinis nusidėvėjimas rodo fizinius vertinamo objekto savybių pakitimus per tam tikrą laikotarpį ir (arba) per funkcijų atlikimo skaičių (naudojimo intensyvumą).

            Remiantis patirtimi, specialiosiomis žiniomis, metodais ir normatyvais, ištiriamas vertinamasis objektas, nustatomas jo elementų senumas arba naudojimo intensyvumas, o tuomet - ir kiekvieno vertinamo objekto elemento nusidėvėjimo laipsnis (procentas). Nusidėvėjimo laipsnį (procentą) padauginus iš nustatytos vertinamo objekto elemento atstatomosios vertės, sužinoma fizinio nusidėvėjimo vertė. Tokie skaičiavimai atliekami kiekvienam elementui ir po to sumuojami.

            43. Funkcinis nusidėvėjimas - vertinamo objekto funkcinių trūkumų atsiradimas per tam tikrą laikotarpį, rinkoje pasikeitus technologijai, madai ar skoniui, dėl demografinių ar socialinių ir kitų veiksnių.

             Funkcinio nusidėvėjimo vertė išreiškiama skirtumu tarp potencialios vertinamo objekto vertės (arba eksploatavimo kaštų) su pašalintu funkciniu nusidėvėjimu ir šio objekto vertės (arba eksploatavimo kaštų) be pašalinio funkcinio nusidėvėjimo.

            44. Ekonominį nusidėvėjimą sukelia veiksniai, esantys už vertinamo objekto ribų. Tai gali būti šalia vertinamo objekto esantys kiti objektai, keliantys triukšmą, skleidžiantys nemalonius kvapus, teršiantys atmosferą,išoriškai nepatrauklūs, sudarantys kitų nepatogumų.

             Ekonominio nusidėvėjimo vertė matuojama kapitalizuotų naudojimo pajamų srautų sumažėjimo, atsiradusio dėl išorės nusidėvėjimo, dydžiu.

             Apskaičiuotas ekonominis nusidėvėjimas paskirstomas sudedamosioms vertinamo turto dalims (pastatams, žemės sklypui, įrenginiams ir panašiai).

            45. Visa vertinamo objekto nusidėvėjimo vertė apskaičiuojama pagal formulę:

             NV = FN + TN + EN, kur NV - nusidėvėjimo vertė, FN - fizinio nusidėvėjimo vertė, TN - funkcinio nusidėvėjimo vertė, EN - ekonominio nusidėvėjimo vertė.

            46. Tais atvejais, kai vertinamas objektas yra nekilnojamasis turtas su žemės sklypu, atskirai palyginamosios vertės metodu nustatoma žemės sklypo vertė (šis reikalavimas netaikomas, jeigu nekilnojamasis turtas yra susijęs su nuomojamu žemės sklypu). Apskaičiuojama ir žemės sklypo pagerinimo, inžinerinės infrastruktūros vertė.

            47. Bendroji atstatomosios vertės metodu nustatyta vertinamo objekto vertė yra:

             AV = AK - NV + ŽV, kur AV - vertinamo objekto atstatomoji vertė, AK - vertinamo objekto atstatymo kaštų vertė, NV - vertinamo objekto nusidėvėjimo vertė, ŽV - žemės sklypo vertė.

            48. Pereinamuoju metodikos diegimo laikotarpiu, neturint pakankamai patirties, kaip objektyviai nustatyti vertinamo turto funkcinį ir ekonominį nusidėvėjimą, jie gali būti neskaičiuojami. Apie tai turi būti aiškiai nurodyta turto įvertinimo ataskaitoje.

            49. Naudojimo pajamų vertės metodu vertinamas tik tas turtas, kuris duoda ar gali duoti pinigines pajamas arba kitokią kiekinę matuojamą naudą.

            50. Šiame skyriuje vartojamos specialiosios sąvokos:

            50.1. dabartinė vertė - ateities pinigų srauto vertė diskontuota pinigų srauto riziką atspindinčia norma;

            50.2. tęstinumo vertė - vertės sudedamoji dalis, parodanti turto vertę pasibaigus prognozuojamam laikotarpiui.

            51. Naudojimo pajamų vertės metodu turto vertė nustatoma dviem būdais:

            51.1.paprastu (tiesioginiu)naudojimo pajamų kapitalizavimu;

            51.2. pinigų srautų diskontavimu (pinigų srautų diskonto būdu).

            52. Taikant paprastą (tiesioginį) naudojimo pajamų kapitalizavimo būdą,vertinamo turto naudojimo vertė apskaičiuojama surandant dabartinę tikėtinų turto naudojimo pajamų vertę. Turto naudojimo pajamos apskaičiuojamos atėmus iš visų pajamų, susijusių su turto naudojimu, visas su turto naudojimu susijusias išlaidas. Gautos tikėtinos pajamų sumos diskontuojamos iki dabartinės vertės, atsižvelgiant į tikėtiną jų gavimo laikotarpį ir į susijusią su jų gavimu riziką.

            53. Pinigų srautų diskonto būdas dažniausiai taikomas, kai reikia vertinti verslą (įmonės, investicinio projekto ir kitų objektų vertinimas). Vertinant šiuo būdu, verslo vertė (VV) yra lygi verslo savininkų nuosavybės vertės (Vn) ir verslo skolų vertės (Vs) sumai:

            VV = Vn + Vs.

            54. Naudojimo pajamų vertės metodu dažniausiai nustatoma savininkų nuosavybės vertė (Vn).

            55. Priklausomai nuo vertinamo verslo pobūdžio, verslo savininkams tenkantis pinigų srautas yra dividendai, naujos vertybinių popierių emisijos ir kitos tokio pobūdžio piniginės ir nepiniginės išmokos. Jeigu nuosavybės teise priklausantis turtas yra nuomojamas, savininkams tenkantis pinigų srautas yra pajamos iš nuomos. Šie pinigų srautai yra pagrindas savininkų nuosavybės vertei (Vn) apskaičiuoti.

            56. Kreditoriams tenkantis pinigų srautas yra palūkanos už paskolintas lėšas, paskolų grąžinimas, pajamos iš turimų vekselių ar obligacijų ir kitos tokio pobūdžio piniginės ir nepiniginės išmokos. Šie pinigų srautai yra pagrindas verslo skolų vertei (Vs) apskaičiuoti.

            57. Verslo vertės (VV) pagrindą sudarantis pinigų srautas dažniausiai apibrėžiamas kaip laisvas pinigų srautas, kuris parodo verslo įprastinės veiklos vertę. Laisvas pinigų srautas yra verslo įprastinės veiklos pelnas atskaičius mokesčius, pridėjus nepinigines išlaidas ir atsižvelgus į apyvartinėms lėšoms, įrangai ir kitam turtui skirtas investicijas. Šis srautas neapima jokių pinigų srautų, susijusių su finansine veikla (pavyzdžiui, palūkanų ar dividendų). Šis pinigų srautas apibrėžia verslo sukurtą pinigų srautą, tenkantį visiems verslo finansavimo šaltiniams - tiek kreditoriams, tiek savininkams. Nustatant laisvo pinigų srauto sudedamąsias dalis, galima naudotis įmonės finansinės būklės pakitimų (pinigų srautų) ataskaita, ku