Aktuali redakcija nuo 1999.12.13

                                                                        1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244

            1. Ši metodika reglamentuoja Lietuvos Respublikos ástatymuose ir kituose teisës aktuose nustatytø, harmonizuotø pagal tarptautinæ turto vertinimo sistemà turto ir verslo (toliau vadinama - turtas) vertës nustatymo metodø parinkimà, taikymo tvarkà ir procedûras, turto vertinimo dokumentø turiná.

            2. Šioje metodikoje vartojamos sàvokos:

            2.1. turtas - vertæ ir savininkà turintys ekonominiai ištekliai, kuriais disponuoja ekonominis subjektas. Turtà sudaro materialûs ir nematerialûs objektai. Turtas pagal pobûdá gali bûti nekilnojamasis ir kilnojamasis;

            2.2. nekilnojamasis turtas - þemë ir su ja susijæ objektai, kuriø buvimo vietos negalima pakeisti, nekeièiant jø naudojimo paskirties arba nemaþinant jø vertës;

            2.3. kilnojamasis turtas - turtas, kurá galima perkelti iš vienos vietos á kità nekeièiant jo esmës, iš esmës nemaþinant jo vertës ar be didelës þalos jo paskirèiai, jeigu ástatymai nenumato ko kita;

            2.4. verslas - juridinio ar fizinio asmens veikla, kuriai naudojami ekonominiai ištekliai, kuria siekiama gauti pajamø bei pelno ir uþ kurià šis asmuo atsako savo turtu;

            2.5. turto vertintojas - nepriekaištingos reputacijos fizinis asmuo, turintis atitinkamà išsimokslinimà oficialiai pripaþintoje mokymo institucijoje, kvalifikaciná turto vertinimo paþymëjimà ir pakankamai patirties bei kompetencijos, kad galëtø ávertinti turtà;

            2.6. uþsakovas - juridinis ar fizinis asmuo, sudaræs su turto vertintoju turto vertinimo sutartá;

            2.7. turto vertinimas - nešališkas turto vertës apskaièiavimas, apimantis vertinamo turto aprašymà, vertintojo nuomonæ apie turto bûklæ, jo tinkamumà naudoti bei tikëtinà piniginæ vertæ rinkoje;

            2.8. vertinamas objektas - materialus ir(ar) nematerialus turtas (arba jo dalis), numatytas turto vertinimo procedûrai;

            2.9. vertë - prekiø (paslaugø) ar kito turto naudingumo tam tikru metu matas, nustatytas pagal atitinkamà vertinimo metodà;

            2.10. kaina - pinigø suma, kuri yra paprašyta, pasiûlyta ar sumokëta uþ prekes (paslaugas). Kaina uþ konkreèias prekes (paslaugas) yra reliatyvus vertës patvirtinimas, padarytas konkreèiø pardavëjø (paslaugø tiekëjø) ir pirkëjø (paslaugø gavëjø) tam tikromis aplinkybëmis;

            2.11. rinkos vertë - apskaièiuota pinigø suma, uþ kurià galëtø bûti parduotas turtas vertinimo dienà, sudarius tiesioginá komerciná sandorá tarp norinèiø turtà parduoti ir norinèiø turtà pirkti asmenø po šio turto tinkamo pateikimo á rinkà, jeigu abi sandorio šalys veiktø dalykiškai, be prievartos ir nesàlygojamos kitø sandoriø bei interesø;

            2.12. atstatomoji vertë - vertinimo metu nustatyta pinigø suma (kaštai), kurios reikëtø tokiø pat fiziniø ir eksploataciniø savybiø objektui sukurti, pagaminti arba pastatyti (árengti);

            2.13. naudojimo vertë - vertinimo metu apskaièiuota pinigø suma, atspindinti turto ekonominá naudingumà (turto teikiamà ekonominæ naudà);

            2.14. kaštai - kaina, mokama uþ ásigyjamas prekes ar paslaugas, arba išlaidø (sànaudø) suma, kurios reikia prekei ar paslaugai sukurti ar pagaminti. Kaina, mokama uþ prekæ ar paslaugà, tampa kaštais jos pirkëjui. Jeigu pirkëjas kà nors ásigijæs padaro papildomø ádëjimø (išlaidø), jie, skaièiuojant kaštus, pridedami prie prekës ásigijimo kainos;

            2.15. maksimalus ir geriausias panaudojimas - labiausiai tikëtinas ir pateisinamas, ástatymø leidþiamas ir finansiškai naudingas turto fizinis panaudojimas, kada vertinamas turtas ágauna didþiausià vertæ. Panaudojimas, kuris nëra leistinas teisiniu poþiûriu, bet ámanomas fiziniu, negali bûti laikomas maksimaliu ir geriausiu;

            2.16. specialiosios paskirties turtas - turtas, kuris retai parduodamas arba apskritai neparduodamas, išskyrus tuos atvejus, kai jis yra viso verslo sudedamoji dalis. Priklausomai nuo specialaus panaudojimo toká objektà galima laikyti ribotos paklausos arba ne rinkai skirtu turtu;

            2.17. naudingumas - turto geba tenkinti jo naudotojo poreikius konkreèiomis sàlygomis;

            2.18. nusidëvëjimas - turto bûklës pakitimo piniginis ávertinimas; turto naudingumo ir vertës praradimas;

            2.19. nuosavybë - kam nors priklausantis nuosavybës teise turtas.

            3. Kitos šioje metodikoje vartojamos specialiosios sàvokos ir jø apibrëþimai pateikiami skyriuose, apibûdinanèiuose konkreèius turto vertës nustatymo metodus.

            4. Svarbiausieji turto vertës nustatymo kriterijai yra:

            4.1. pasiûla ir paklausa, tiesiogiai sàlygojanèios rinkos kainø svyravimus;

            4.2. konkurencija, sàlygojanti ûkinës-komercinës paskirties turto paklausumà bei naudingumà;

            4.3. pakeitimas kitu turtu - principas, kai atsiþvelgiama á tai, kad turto vertei turi átakos panašaus objekto (pakaitalo) ásigijimo kaina;

            4.4. išoriniai veiksniai - veiksniai, esantys uþ vertinamo objekto ribø, didinantys arba maþinantys objekto vertæ. Vertintojas turi mokëti vertinti šiuos veiksnius ir visada atkreipti dëmesá á objekto gretimybes, dël kuriø objektas tampa vertingesnis arba atvirkšÃ¨iai;

            4.5. patobulinimas - objekto patobulinimas, didinantis turto rinkos kainà nepriklausomai nuo patobulinimo išlaidø, t.y. vertinamas patobulinimo indëlis á bendrà turto vertæ, o ne pati patobulinimo kaina;

            4.6. pajamø didëjimo átaka - þemës arba pastatø bei kito turto patobulinimas, tiesiogiai nebedidinantis objekto rinkos vertës, bet didinantis pajamas, gaunamas naudojant tà turtà;

            4.7. ekonominiø pokyèiø átaka (viso ûkio ar kai kuriø jo šakø plëtojimas, stabilumas ar nuosmukis);

            4.8. socialiniai lûkesèiai, veikiantys paklausos ir pasiûlos svyravimus. Daþnai turtas perkamas, nes tikimasi, kad jo vertë ateityje padidës. Paprastai tai pasiteisina kylant regiono ar šalies ekonominiam lygiui, esant ribotam nekilnojamojo turto, ypaè þemës, kiekiui. Ir atvirkšÃ¨iai: turto rinkos vertë gali maþëti, jeigu laukiama nuosavybës teisiø apribojimo, ekonomikos nuosmukio, krinta gyvenimo lygis;

            4.9. mada ir skonis, sàlygojantys atitinkamos rûšies turto paklausos svyravimus bei vietoviø patrauklumà;

            4.10. demografiniai veiksniai ir migracija, darantys átakà ekonominës veiklos ir rinkos konjunktûrai;

            4.11. technologiniai pakitimai, darantys átakà turto konkurencingumui bei naudingumui;

            4.12. turto naudojimo apribojimai, sàlygojantys maksimalø ir geriausià turto panaudojimà. Lietuvos Respublikoje didelæ reikšmæ turtui, ypaè nekilnojamajam turtui (þemei), turi specialiosios þemës ir miško naudojimo sàlygos, þemës tikslinë paskirtis ir teritorijø planavimo dokumentuose nustatyti statybos bei kitokios veiklos apribojimai, servitutai;

            4.13. finansiniai rodikliai, atspindintys naudojamo turto (verslo) finansinës struktûros, apyvartos, naudojimo pajamø, išlaidø, pelno ir pirkimo-pardavimo kainø santyká. Vertinant svarbu naudojimo pajamø kapitalizavimo normos, kapitalo atsiperkamumo ir kiti koeficientai.

5. Turtas vertinamas Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindø ástatymo (Þin., 1999, Nr. 52–1672) 5 straipsnyje nurodytais atvejais.

Punkto pakeitimai:

Nr. 1389, 99.12.13, Þin., 1999, Nr.106-3081 (99.12.15)

            6. Turto vertintojas savo veikloje vadovaujasi ástatymais, kitais teisës aktais ir šia metodika, taip pat Turto vertintojø atestacijos komisijos prie Finansø ministerijos aprobuotu Turto vertintojø profesinës etikos kodeksu bei šios komisijos sprendimais.

            7. Turto vertintojo teisës ir pareigos nustatytos ástatymuose, kituose teisës aktuose, Lietuvos Respublikos Vyriausybës nutarimuose, šioje metodikoje, ámonës, kurioje dirba turto vertintojas, ástatuose, valdymo institucijø sprendimuose, pareiginëse instrukcijose, darbo sutartyse.

            8. Vertindamas turtà, turto vertintojas turi nustatyti:

            8.1. vertinamo turto nuosavybës formà ir savininkà arba asmená, turintá patikëjimo teisæ á turtà.

            Nuosavybës teisë á turtà paprastai árodoma šià teisæ patvirtinanèiais dokumentais (pirkimo-pardavimo, dovanojimo sutartys, paveldëjimo teisës liudijimas ir kita), o nuosavybës teisë á privalomà registruoti turtà patvirtinama turto registravimo ástaigos paþyma ar kitais teisës aktuose nustatytais dokumentais.

             Jeigu vertinimo metu neámanoma nustatyti vertinamo turto savininko, apie tai turi bûti paþymëta ávertinimo ataskaitoje ir kituose turto vertinimo dokumentuose;

            8.2. savininko arba asmens, turinèio patikëjimo teisæ á šÃ¡ turtà, civilines teises ir pareigas, disponavimo turtu tvarkà ir sàlygas;

            8.3. ástatymuose bei kituose teisës aktuose, taip pat savininkø tarpusavio sutartyse (susitarimuose) nustatytus turto naudojimo, valdymo, disponavimo juo apribojimus bei turto savininko prievoles, susijusias su turtu;

            8.4. kitas teises á turtà.

            9. Turto vertintojas atlieka savo darbà remdamasis rinkos ir ekonominiø sàlygø tyrimø bei stebëjimø rezultatais, savo þiniomis ir patirtimi. Vadovaudamasis šia metodika, jis privalo objektyviai nustatyti turto vertæ.

            10. Turto vertintojas gali vertinti tik tà turtà, kuris nurodytas jo kvalifikaciniame turto vertinimo paþymëjime. Turto vertintojas tik tada imasi vykdyti uþsakymà, jeigu yra pakankamai þiniø ir patirties ávykdyti uþsakymà.

            11. Turto vertintojas gali imtis tik tokiø uþsakymø, kuriuos vykdydamas jis bûtø nešališkas. Vertintojui draudþiama vertinti turtà ámonëje, kurios akcijø jis turi.

            12. Vykdydamas uþsakymà, turto vertintojas turi teisæ pasitelkti kitø specialistø, informavæs savo uþsakovus bei kitus suinteresuotus asmenis. Apie tai árašoma turto ávertinimo ataskaitoje.

            13. Turto vertintojas turi diskretiškai elgtis su visa informacija, kurià gauna vykdydamas uþsakymà, ir gali teikti jà kitiems asmenims tik ástatymuose ir turto vertinimo sutartyje nustatyta tvarka. Uþ pramoninës ir komercinës paslapties atskleidimà turto vertintojas atsako pagal ástatymus.

            14. Turto vertintojas atsako uþ nuostolius, kuriuos patiria uþsakovas dël klaidingo turto ávertinimo ar sutartos neskelbtinos informacijos atskleidimo, ástatymuose ir turto vertinimo sutartyje nustatyta tvarka.

            15. Turto vertinimo procedûra pradedama, gavus þodþiu arba raštu uþsakovo prašymà (uþsakymà) nustatyti turto vertæ, aptarus vertinimo objektà, vertinimo tikslà ir surašius turto vertinimo techninæ uþduotá ir turto vertinimo sutartá, kurias pasirašo uþsakovas ir turto vertintojas.

            16. Turto vertinimo sutartyje aptariamos darbo atlikimo sàlygos, terminai, atlyginimas ir kitos sàlygos. Sutartyje rekomenduojama nustatyti tvarkà, kurios laikantis atlyginami nuostoliai dël klaidingo turto ávertinimo ar sutartos neskelbtinos informacijos atskleidimo paþeidþiant ástatymus, taip pat uþsakovo atsakomybæ, jeigu vertintojui bûtø suteikta klaidinga informacija, turinti lemiamà reikšmæ turto vertës nustatymui. Prie sutarties pridedama techninë uþduotis. Gali bûti pridedamas ir turto vertintojo darbo grafikas.

            17. Techninëje uþduotyje nurodoma uþsakymo priëmimo data, uþsakovas ir jo rekvizitai, turto vertintojas ir jo rekvizitai, turto vertinimo tikslas, vertinamo turto tipas, vertinamo turto ir (arba) jo savininko adresas, darbo atlikimo etapai ir terminai (konkreèiai nurodant turto apþiûrëjimo ir turto vertinimo ataskaitos bei kitø dokumentø pateikimo datas). Uþsakovas pateikia vertintojui techninëje uþduotyje nurodytus dokumentus, patvirtinanèius nuosavybës teises, apribojimus ir kitus vertinimui aktualius duomenis.

            18. Apþiûrint turtà, paprastai dalyvauja turto savininkas (jo ágaliotas asmuo) arba uþsakovas (uþsakovo atstovas) ar asmuo, turintis patikëjimo teisæ á tà turtà. Apþiûrëjus turtà, surašomas vertinamo turto apþiûrëjimo aktas arba þiniaraštis, kurá pasirašo turto vertintojas ir turto savininkas (jo ágaliotas asmuo) ar asmuo, turintis patikëjimo teisæ á tà turtà. Nesant turto savininko, turto apþiûrëjimo aktà (þiniaraštá) pasirašo uþsakovas (uþsakovo atstovas).

            19. Turto apþiûrëjimo akte arba þiniaraštyje nurodoma vertinamo turto adresas, savininkas, kiti turto teisinio ir fizinio identifikavimo duomenys, apþiûrëjimo data, turto fizinë bûklë.

            20. Vertindamas objektà, turto vertintojas:

            20.1. surenka duomenis apie vietovës socialinius- ekonominius rodiklius, rinkos sàlygas ir konjunktûrà. Duomenys apie vietovæ turi bûti atnaujinami atliekant kiekvienà naujà vertinimà šioje vietovëje. Turto vertintojas turi kaupti sau tokiø duomenø bankà, kad galëtø lyginti vietovës charakteristikø ir rodikliø pokyèius;

             20.2. nustato vertinamo objekto, ypaè nekilnojamojo turto, naudojimo ypatumus, teritorijø planavimo reikalavimus, turto naudojimo, valdymo, disponavimo juo apribojimus, turto savininko prievoles, susijusias su turtu, kitø asmenø teises á šÃ¡ turtà (nuoma, ákeitimas, servitutas ir panašiai), draudimus;

            20.3. surenka duomenis apie toje vietovëje ávykusius privataus turto sandorius, mokamus nuomos mokesèius, vertinamo turto pasiûlà ir paklausà;

            20.4. suderinæs su uþsakovu, parenka motyvuotà turto vertës nustatymo metodà ir pagal jo taikymo principus atlieka duomenø analizæ bei skaièiavimus, kuriø reikia turto vertei nustatyti;

            20.5. parengia turto ávertinimo dokumentus, kuriuose aiškiai motyvuoja ir argumentuoja turto vertës nustatymo metodø parinkimà ir taikymà, aprašo vertinamà objektà, suformuluoja ir fiksuoja nustatytà turto vertæ. Parengti ir vertintojo pasirašyti turto vertinimo dokumentai pateikiami uþsakovui.

            21. Turto vertës nustatymo metodas parenkamas atsiþvelgiant á tai, kokia turto vertë aktuali uþsakovui ir kas, vertintojo poþiûriu, geriausiai rodo turto vertæ atviroje rinkoje. Taikomi šie turto vertës nustatymo metodai:

            21.1. palyginamosios vertës (pardavimo kainos analogø) metodas (toliau vadinama - palyginamosios vertës metodas), kurio esmë yra palyginimas, t.y. turto rinkos vertë nustatoma palyginus analogiškø objektø faktiniø sandoriø kainas, kartu atsiþvelgiant á nedidelius vertinamo turto bei jo analogo skirtumus;

            21.2. atstatomosios vertës (kaštø) metodas (toliau vadinama - atstatomosios vertës metodas), kurio pagrindas yra skaièiavimai, kiek kainuotø atkurti esamos fizinës bûklës ir esamø eksploataciniø bei naudingumo savybiø objektus pagal vertinimo metu taikomas darbø technologijas bei kainas;

            21.3. naudojimo pajamø vertës (pajamø kapitalizavimo arba pinigø srautø diskonto) metodas (toliau vadinama - naudojimo pajamø vertës metodas), kai turtas vertinamas ne kaip ávairaus turto suma, bet kaip verslo objektas, duodantis pelnà. Metodo pagrindà sudaro bûsimø grynøjø pinigø srautø prognozës ir jø dabartinë vertë. Šis metodas taikomas tada, kai tikimasi, kad vertinamo turto naudojimo vertë objektyviausiai atspindës turto vertæ rinkoje;

             21.4. ypatingosios vertës metodas, taikomas unikalioms meno ir istorijos vertybëms, juvelyriniams ir antikvariniams dirbiniams, ávairioms kolekcijoms ávertinti. Šioje metodikoje šis metodas neaprašomas; vertinama pagal specialias tokio turto vertinimo technologijas ir nuostatas.

            22. Vertinimo metodas pasirenkamas priklausomai nuo vertinimo paskirties ir turto tipo. Vertintojas turto vertës skaièiavimus paprastai atlieka keliais metodais. Galimos ávairiø metodø kombinacijos.

            Vertinimo metodø parinkimas turi bûti pagrindþiamas. Vertintojas motyvuodamas gali savo nuoþiûra pasirinkti metodo taikymo technologijas ir modelius. Galimi ávairûs pasirinkto pagrindinio metodo variantai pagal šiuolaikines darbo technologijas, matematinius - statistinius duomenø baziø apdorojimo metodus.

            23. Rekomenduojama taikyti palyginamosios vertës metodà, kai reikia vertinti:

            23.1. þemës ûkio paskirties þemës sklypus;

            23.2. miškø ûkio paskirties þemës sklypus;

            23.3. kitos paskirties (privaèioms namø valdoms, ávairios paskirties gyvenamiesiems, socialiniams ir pramonës objektams statyti, transporto, ryšiø ir kitoms komunikacijoms árengti, rekreacijai, kitai ne þemës ûkio ir ne miškø ûkio veiklai skirtos þemës) sklypus;

            23.4. butus, gyvenamuosius namus ir jø priklausinius (išskyrus šiø objektø vertinimà draudimui, jeigu savininkas pageidauja vertinti kitu metodu);

            23.5. gamybinës, ûkinës-komercinës paskirties pastatus, statinius ir árenginius;

            23.6. smulkias ámones;

            23.7. likviduojamas ámones.

            24. Rekomenduojama taikyti atstatomosios vertës metodà, kai reikia vertinti:

            24.1. þemës sklypø priklausinius, árenginius bei inþinerinës infrastruktûros (komunikacijø) objektus;

            24.2. butus, gyvenamuosius namus ir jø priklausinius (jø draudimo atveju);

            24.3. gamybinës, ûkinës-komercinës paskirties pastatus, statinius ir árenginius;

            24.4. specialiosios paskirties turtà, t.y. ribotos paklausos ar ne rinkai skirtà turtà (maldos namus, sporto objektus, valdþios institucijø ir reprezentacinius pastatus, elektrines, specialius árenginius ir kita);

            24.5. kità turtà (tais atvejais, kai jo vertës "pasyviosios"rinkos sàlygomis negalima nustatyti palyginamosios vertës ar naudojimo pajamø vertës metodais, arba kai nustaèius turto vertæ šiais metodais, uþsakovas papildomai nori suþinoti turto vertæ, nustatytà atstatomosios vertës metodu);

            24.6. vertinamo objekto pagerinimo vertæ.

            25. Rekomenduojama taikyti naudojimo pajamø vertës metodà, kai reikia vertinti:

            25.1. butus, gyvenamuosius namus ir jø priklausinius;

            25.2. gamybinës, ûkinës-komercinës paskirties pastatus, statinius ir árenginius;

            25.3. ámones, išskyrus smulkias arba likviduojamas (planuojant investicijas, ámoniø sanavimo, reorganizavimo ir kitais atvejais);

            25.4. kità turtà kaip verslo objektà, duodantá pelnà, arba tikintis, kad vertinamo turto naudojimo vertë objektyviausiai atspindës jo vertæ rinkoje.

            26. Palyginamosios vertës metodo esmë yra palyginimas, t.y. nustatant turto vertæ rinkoje, palyginamos panašiø turto objektø sandoriø kainos, atsiþvelgiant á vertinamo objekto ir analogø skirtumus. Vertinant turtà šiuo metodu, tiesiogiai taikomas pakeitimo kitu turtu principas.

            27. Taikydamas palyginamosios vertës metodà, turto vertintojas turi surinkti ir analizuoti kuo daugiau duomenø apie toje vietovëje ávykusius panašiø objektø pirkimo-pardavimo sandorius, taip pat apie siûlomus parduoti panašius objektus. Duomenys apie palyginamuosius objektus gali bûti ieškomi:

            turto vertintojo asmeniniame duomenø banke;

            valstybiniuose ir kituose duomenø bankuose;

            apklausiant sandoriø dalyvius, notarø biurus;

            apklausiant prekybos firmas ir agentûras;

            spaudoje ir kitose visuomenës informavimo priemonëse;

            statistikos ir informacijos tarnybø þinynuose, analitiniuose dokumentuose;

            birþø, prekybos agentûrø informaciniuose biuleteniuose;

            kituose informacijos šaltiniuose.

            28. Palyginant nerekomenduojama vadovautis turto verte, uþ kurià objektas buvo ásigytas pagal Lietuvos Respublikos valstybinio turto pirminio privatizavimo ástatymà (Þin., 1991, Nr. 10-265), Lietuvos Respublikos þemës ûkio ámoniø turto privatizavimo ástatymà (Þin., 1991, Nr. 24-637).

            29. Turto vertintojas turi pasiþymëti visas nepanašias (skirtingas) vertinamo ir palyginamojo objektø savybes (patikslinimus) ir apskaièiuoti vertinamo objekto vertæ. Bendra vertinamo objekto rinkos vertë apskaièiuojama pagal formulæ:

             RV = PK + PV, kur RV - vertinamo objekto rinkos vertë, PK - palyginamojo objekto (analogo) pardavimo kaina, PV - patikslinimø vertë (ji gali bûti ir neigiama).

            30. Jeigu turto vertintojas turi nepakankamai informacijos apie panašius objektus (analogus) šioje vietovëje, jis turi išstudijuoti palyginamuosius objektus kitose vietovëse ir patikslinti.

             Norint apskaièiuoti patikslinimø dydþius, palyginami turimi duomenys ir nustatomi šie pataisos koeficientai:

            30.1. laiko pataisos koeficientas, parodantis rinkos vertës kitimo dydá. Jo reikia tada, kai palyginimui imamas gerokai anksèiau ávykusio sandorio pavyzdys (analogas) ir yra þinoma, kad per tà laikà rinkos konjunktûra pakito;

            30.2. vietovës pataisos koeficientas, kai palyginamieji vertinamo objekto analogai yra kitoje vietovëje, kurios rinkos konjunktûros sàlygos kitokios negu vertinamo objekto vietovëje. Šis koeficientas parodo vietoviø rinkos skirtumus;

             30.3. finansavimo sàlygø pataisos koeficientas, kai palyginamieji objektai buvo pirkti-parduoti šiek tiek skirtingomis sàlygomis (išsimokëtinai, lizingo bûdu ar panašiai);

             30.4. kiti pataisos koeficientai, išreiškiantys vertinamo objekto ir palyginamojo analogo fiziniø savybiø ir naudojimo sàlygø skirtumus. Šias pataisas galima apskaièiuoti santykiniu (procentiniu) pavidalu. Nedidelës fiziniø poþymiø pataisos gali bûti skaièiuojamos absoliuèiu dydþiu.

             Kai kuriais atvejais nustatant patikslinimø sumà galima remtis atstatomosios vertës metodu. Tai galima daryti tada, kai patobulinimas yra naujas ir daro vertinamà objektà patrauklesná.

            31. Kiti pataisos koeficientai priklauso nuo konkreèios vertinamo turto rûšies. Vertinamø objektø fiziniø savybiø ir naudojimo sàlygø skirtumus lemia šie veiksniai:

            31.1. þemës ûkio paskirties þemës sklypø:

            31.1.1. þemës sklypo konfigûracija ir patogumas dirbti þemës ûkio darbus;

            31.1.2. þemës naudojimo, valdymo ir disponavimo apribojimai;

            31.1.3. þemës servitutai;

            31.1.4. þemës sklypo teritorinis išsidëstymas ûkininkavimui reikiamos produkcijos ásigijimo bei realizavimo punktø ir sklypo savininkui reikalingø socialinio, kultûrinio ir buitinio aptarnavimo objektø atþvilgiu;

            31.1.5. þemës sklypo inþinerinë infrastruktûra, árengtumas bei pagerinimas, sklype esantys þemës savininko pastatai ir statiniai;

            31.1.6. galimybë naudoti þemës sklypà kitai veiklai (pavyzdþiui, statyboms arba rekreacijai), ávertinus, kad pagrindinës tikslinës þemës naudojimo paskirties pakeitimas susijæs su atitinkamø nuostoliø kompensavimu;

            31.1.7. þemës ûkio naudmenø našumas arba santykinis derlingumas;

            31.1.8. kiti veiksniai;

            31.2. miškø ûkio paskirties þemës sklypø:

            31.2.1. miško augavietës tipas;

            31.2.2. nurodytieji šios metodikos 31.1.1-31.1.8 punktuose veiksniai, atitinkamai pritaikyti miškø ûkio paskirèiai;

            31.2.3. miško medynø amþius ir brandumas;

            31.2.4. rekreacinës ir kitos šalutinio miško naudojimo savybës;

            31.3. kitos paskirties þemës sklypø:

            31.3.1. þemës sklypo teritorinis išsidëstymas miestø ar kitø objektø, atitinkanèiø jo naudojimo pobûdá, atþvilgiu;

            31.3.2. þemës sklype esanèio gyvenamojo namo ar ûkinio pastato átaka;

            31.3.3. inþinerinës infrastruktûros tinklai arba galimybë šiuos tinklus árengti;

            31.3.4. sklypo konfigûracija, atsiþvelgiant á netinkamus statyboms þemës plotus, galimybes suformuoti stambesná þemës sklypà (prijungiant visà arba dalá gretimo sklypo) ar prireikus já padalinti - suformuoti atskirà sklypà, skirtà parduoti arba išnuomoti;

            31.3.5. galimybë naudoti þemës sklypà rekreacijai;

            31.3.6. þemës naudojimo, valdymo bei disponavimo apribojimai;

            31.3.7. kiti veiksniai.

            Pastaba. Vertinant þemës sklypus, labai svarbûs veiksniai yra pagrindinë tikslinë þemës naudojimo paskirtis, naudojimo pobûdis ir galimos naudojimo perspektyvos. Palyginamieji þemës sklypai pagal savo pagrindinæ tikslinæ þemës naudojimo paskirtá turi atitikti vertinamà þemës sklypà. Prireikus galima palyginti nevienodos pagrindinës tikslinës þemës naudojimo paskirties þemës sklypus. Tada bûtina apskaièiuoti ir taikyti tikslinës paskirties neatitikimo koeficientà. Kai kuriais atvejais vertës skirtumà galima išreikšti išlaidø (kaštø) suma, kuriø reikia pagrindinei tikslinei paskirèiai pakeisti;

            31.4. butø:

            31.4.1. vietovës (mikrorajono) patrauklumas;

            31.4.2. buto išplanavimo ypatumai ir dizainas;

            31.4.3. namo ir buto inþinerinë áranga;

            31.4.4. panaudotos árangos medþiagos ir kokybë;

            31.4.5. individualûs patobulinimai;

            31.4.6. kiti veiksniai;

            31.5. gyvenamøjø namø, maþø viešbuèiø:

            31.5.1. vietovës patrauklumas;

            31.5.2. sienø medþiaga ir konstrukciniai sprendimai;

            31.5.3. namo dydis ir amþius;

            31.5.4. namo išplanavimo ypatumai, stilius ir dizainas;

            31.5.5. aplinkos infrastruktûra, þeldiniai, privaþiuojamieji keliai, jø dangos;

            31.5.6. inþinerinës árangos autonomiškumas;

            31.5.7. termoizoliacinës savybës ir šildymo šaltiniai;

            31.5.8. apdailos bei kitø elementø medþiagos ir jø kokybë;

            31.5.9. namø valdos þemës sklypo savybës;

            31.5.10. kitoks individualus namo ir jo aplinkos pagerinimas;

            31.6. komercinës paskirties objektø:

            31.6.1. objekto vieta transporto ir socialiniø srautø atþvilgiu;

            31.6.2. vietovës infrastruktûros savybës ir jø atitikimas demografinius veiksnius;

            31.6.3. objekto funkcinis universalumas ir technologinis išbaigtumas;

            31.6.4. prekybinio fasado ilgis palei gatvæ (kelià);

            31.6.5. objekto naudojimo, valdymo ir disponavimo apribojimai;

            31.6.6. kiti veiksniai;

            31.7. gamybinës, ûkinës-komercinës paskirties pastatø, statiniø:

            31.7.1. objekto vieta energijos, transporto, þaliavø ir kitø socialiniø-ekonominiø srautø atþvilgiu;

            31.7.2. vietovës demografinës savybës;

            31.7.3. technologinis lygis ir universalumas;

            31.7.4. bendra ûkio šakos konjunktûra;

            31.7.5. fizinis ir ekonominis nusidëvëjimas;

            31.7.6. objekto naudojimo apribojimai dël gamybinio teršimo;

            31.7.7. kiti veiksniai.

            Pastaba. Vertinant gamybinës, ûkinës-komercinës paskirties objektus, kuriuos sudaro keli pastatai, reikia atsiþvelgti á tai, kad galimybë panaudoti kiekvienà iš pastatø autonomiškai didina jø vertæ, kartu ir viso vertinamo objekto vertæ;

            31.8. árenginiø, árengimø:

            31.8.1. technologinë paþanga, naujø techniniø modeliø ádiegimas;

            31.8.2. árengimø universalumas;

            31.8.3. gamybiniai našumo parametrai ir jø atitikimas rinkos poreikius;

            31.8.4. bendra vertinamø árenginiø ir árengimø pramonës šakos konjunktûra;

            31.8.5. árenginiø ir árengimø fizinis, funkcinis ir ekonominis nusidëvëjimas;

            31.8.6. kiti veiksniai.

            32. Nustatant turto vertæ, pataisos gali bûti skaièiuojamos ploto, tûrio vienetui, komerciniø pastatø pagrindiniø fasadø ilgio vienetui, objekto našumo, pajëgumo ir kitiems vienetams arba absoliuèiai vertinamam objektui.

            33. Vertinamo objekto ir palyginamøjø objektø charakteristikos bei skirtumai turi bûti aiškiai ir suprantamai apibûdinti. Taikomø koeficientø reikšmiø ir kiti skaièiavimai parodomi turto ávertinimo ataskaitoje.

            34. Šiuo metodu turto vertë nustatoma dviem etapais:

            34.1. nustatomi vertinamo objekto atstatymo kaštai;

            34.2. nustatoma vertinamo objekto nusidëvëjimo vertë.

            35. Atstatymo kaštams nustatyti gali bûti naudojami du bûdai:

            35.1. vertinamo objekto atkûrimas;

            35.2. vertinamo objekto pakeitimas kitu objektu.

            36. Atsiþvelgdamas á realias vieno ar kito bûdo panaudojimo galimybes ir tai aiškiai motyvavæs turto ávertinimo ataskaitoje, savarankiškai arba pasitaræs (suderinæs) su vertinimo uþsakovu, atstatymo kaštø nustatymo bûdà pasirenka turto vertintojas.

            Pasirinkæs vertinamo objekto atkûrimo bûdà, nurodytà šios metodikos 35.1 punkte, turto vertintojas skaièiuoja kaštus (sànaudas), kiek kainuotø turto vertinimo metu galiojanèiomis rinkos kainomis sukurti, pagaminti, árengti arba pastatyti (sumontuoti) tikslià vertinamo objekto kopijà, kad visiškai atitiktø medþiagos, darbø kokybë, standartai ir dizainas.

            Pasirinkæs vertinamo objekto pakeitimo kitu objektu bûdà, turto vertintojas skaièiuoja kaštus (sànaudas), kiek kainuotø turto vertinimo metu esamomis rinkos kainomis sukurti, pagaminti, árengti arba pastatyti (sumontuoti) ekvivalentinio naudingumo objektà (palyginti su vertinamuoju objektu) iš vertinimo metu rinkoje naudojamø medþiagø, pagal vertinimo meto rinkai aktualius standartus, dizainà ir kokybæ.

            37. Vertinamas objektas, kurio vertë nustatoma atstatomosios vertës metodu, konkreèiai ištiriamas, suskaidomas á elementus, kuriems sukurti, pagaminti, árengti ar pastatyti (sumontuoti) yra nustatyta rinkos kaštø duomenø bazë, t.y. apimties (matavimo) vienetai bei šiems vienetams sukurti, pagaminti, árengti ar pastatyti (sumontuoti) nustatytos tiesioginës išlaidos (medþiagos, darbo jëga, mechanizmai ir kita), pridëtinës išlaidos (projektavimo bei valdymo, sandëliavimo ir kitos išlaidos), taip pat vidutinis šios produkcijos kûrëjo, gamintojo, statytojo (montuotojo) pelnas.

            38. Elementai, á kuriuos suskaidytas vertinamas objektas, bei kaštø, kuriø reikia šiø elementø matavimo vienetui sukurti, pagaminti, árengti ar pastatyti (sumontuoti), duomenys ir duomenø šaltiniai nurodomi turto ávertinimo ataskaitoje. Skaièiavimus rekomenduojama atlikti lentelëje.

            39. Vertinamo objekto atstatymo kaštø vertë, apskaièiuota šios metodikos 37 punkte nustatyta tvarka, tikslinama, jeigu:

            39.1. duomenø bazëje esantys kaštai dël infliacijos atsilieka nuo vertinimo metu esamø rinkos kaštø; tuomet nustatytieji elementø, á kuriuos suskaidytas vertinamasis objektas, atstatymo kaštai indeksuojami atitinkamai ekonominei veiklai bei atitinkamam periodui taikomu pataisos koeficientu. Pataisos koeficientais pripaþástami tik Statistikos departamento prie Lietuvos Respublikos Vyriausybës skelbiami oficialûs kainø indeksai. Jeigu konkreèiai ekonominei veiklai pataisos koeficientai nenustatyti, indeksuojama bendruoju šalies vartojimo kainø indeksu;

            39.2. nëra atnaujintos rinkos kaštø duomenø bazës, o prieš keletà metø sukurto, pagaminto, árengto ar pastatyto (sumontuoto) vertinamo objekto to meto rinkos kaštø vertë yra þinoma. Tuomet taikomi šios metodikos 39.1 punkte nurodytieji pataisos koeficientai;

            39.3. nëra vertinamo objekto elemento (keliø elementø) sukûrimo, pagaminimo, árengimo ar pastatymo (sumontavimo) rinkos kaštø duomenø bazës. Tuomet gali bûti sudaromos atskiros kalkuliacijos arba pasiremiama (nurodant pavyzdþius) rinkoje sudaromais sandoriais šios rûšies analogiškiems elementams sukurti, pagaminti, árengti ar pastatyti (sumontuoti).

            40. Turtas nusidëvi trimis aspektais, todël skaièiuojant vertinamo objekto nusidëvëjimo vertæ, nustatoma:

            40.1. fizinis nusidëvëjimas;

            40.2. funkcinis (technologinis) nusidëvëjimas (toliau vadinama - funkcinis nusidëvëjimas);

            40.3. ekonominis (išorinis) nusidëvëjimas (toliau vadinama - ekonominis nusidëvëjimas).

            41. Nusidëvëjimo vertës skaièiavimai turi bûti pateikti turto ávertinimo ataskaitoje.

            42. Fizinis nusidëvëjimas rodo fizinius vertinamo objekto savybiø pakitimus per tam tikrà laikotarpá ir (arba) per funkcijø atlikimo skaièiø (naudojimo intensyvumà).

            Remiantis patirtimi, specialiosiomis þiniomis, metodais ir normatyvais, ištiriamas vertinamasis objektas, nustatomas jo elementø senumas arba naudojimo intensyvumas, o tuomet - ir kiekvieno vertinamo objekto elemento nusidëvëjimo laipsnis (procentas). Nusidëvëjimo laipsná (procentà) padauginus iš nustatytos vertinamo objekto elemento atstatomosios vertës, suþinoma fizinio nusidëvëjimo vertë. Tokie skaièiavimai atliekami kiekvienam elementui ir po to sumuojami.

            43. Funkcinis nusidëvëjimas - vertinamo objekto funkciniø trûkumø atsiradimas per tam tikrà laikotarpá, rinkoje pasikeitus technologijai, madai ar skoniui, dël demografiniø ar socialiniø ir kitø veiksniø.

             Funkcinio nusidëvëjimo vertë išreiškiama skirtumu tarp potencialios vertinamo objekto vertës (arba eksploatavimo kaštø) su pašalintu funkciniu nusidëvëjimu ir šio objekto vertës (arba eksploatavimo kaštø) be pašalinio funkcinio nusidëvëjimo.

            44. Ekonominá nusidëvëjimà sukelia veiksniai, esantys uþ vertinamo objekto ribø. Tai gali bûti šalia vertinamo objekto esantys kiti objektai, keliantys triukšmà, skleidþiantys nemalonius kvapus, teršiantys atmosferà,išoriškai nepatrauklûs, sudarantys kitø nepatogumø.

             Ekonominio nusidëvëjimo vertë matuojama kapitalizuotø naudojimo pajamø srautø sumaþëjimo, atsiradusio dël išorës nusidëvëjimo, dydþiu.

             Apskaièiuotas ekonominis nusidëvëjimas paskirstomas sudedamosioms vertinamo turto dalims (pastatams, þemës sklypui, árenginiams ir panašiai).

            45. Visa vertinamo objekto nusidëvëjimo vertë apskaièiuojama pagal formulæ:

             NV = FN + TN + EN, kur NV - nusidëvëjimo vertë, FN - fizinio nusidëvëjimo vertë, TN - funkcinio nusidëvëjimo vertë, EN - ekonominio nusidëvëjimo vertë.

            46. Tais atvejais, kai vertinamas objektas yra nekilnojamasis turtas su þemës sklypu, atskirai palyginamosios vertës metodu nustatoma þemës sklypo vertë (šis reikalavimas netaikomas, jeigu nekilnojamasis turtas yra susijæs su nuomojamu þemës sklypu). Apskaièiuojama ir þemës sklypo pagerinimo, inþinerinës infrastruktûros vertë.

            47. Bendroji atstatomosios vertës metodu nustatyta vertinamo objekto vertë yra:

             AV = AK - NV + ÞV, kur AV - vertinamo objekto atstatomoji vertë, AK - vertinamo objekto atstatymo kaštø vertë, NV - vertinamo objekto nusidëvëjimo vertë, ÞV - þemës sklypo vertë.

            48. Pereinamuoju metodikos diegimo laikotarpiu, neturint pakankamai patirties, kaip objektyviai nustatyti vertinamo turto funkciná ir ekonominá nusidëvëjimà, jie gali bûti neskaièiuojami. Apie tai turi bûti aiškiai nurodyta turto ávertinimo ataskaitoje.

            49. Naudojimo pajamø vertës metodu vertinamas tik tas turtas, kuris duoda ar gali duoti pinigines pajamas arba kitokià kiekinæ matuojamà naudà.

            50. Šiame skyriuje vartojamos specialiosios sàvokos:

            50.1. dabartinë vertë - ateities pinigø srauto vertë diskontuota pinigø srauto rizikà atspindinèia norma;

            50.2. tæstinumo vertë - vertës sudedamoji dalis, parodanti turto vertæ pasibaigus prognozuojamam laikotarpiui.

            51. Naudojimo pajamø vertës metodu turto vertë nustatoma dviem bûdais:

            51.1.paprastu (tiesioginiu)naudojimo pajamø kapitalizavimu;

            51.2. pinigø srautø diskontavimu (pinigø srautø diskonto bûdu).

            52. Taikant paprastà (tiesioginá) naudojimo pajamø kapitalizavimo bûdà,vertinamo turto naudojimo vertë apskaièiuojama surandant dabartinæ tikëtinø turto naudojimo pajamø vertæ. Turto naudojimo pajamos apskaièiuojamos atëmus iš visø pajamø, susijusiø su turto naudojimu, visas su turto naudojimu susijusias išlaidas. Gautos tikëtinos pajamø sumos diskontuojamos iki dabartinës vertës, atsiþvelgiant á tikëtinà jø gavimo laikotarpá ir á susijusià su jø gavimu rizikà.

            53. Pinigø srautø diskonto bûdas daþniausiai taikomas, kai reikia vertinti verslà (ámonës, investicinio projekto ir kitø objektø vertinimas). Vertinant šiuo bûdu, verslo vertë (VV) yra lygi verslo savininkø nuosavybës vertës (Vn) ir verslo skolø vertës (Vs) sumai:

            VV = Vn + Vs.

            54. Naudojimo pajamø vertës metodu daþniausiai nustatoma savininkø nuosavybës vertë (Vn).

            55. Priklausomai nuo vertinamo verslo pobûdþio, verslo savininkams tenkantis pinigø srautas yra dividendai, naujos vertybiniø popieriø emisijos ir kitos tokio pobûdþio piniginës ir nepiniginës išmokos. Jeigu nuosavybës teise priklausantis turtas yra nuomojamas, savininkams tenkantis pinigø srautas yra pajamos iš nuomos. Šie pinigø srautai yra pagrindas savininkø nuosavybës vertei (Vn) apskaièiuoti.

            56. Kreditoriams tenkantis pinigø srautas yra palûkanos uþ paskolintas lëšas, paskolø gràþinimas, pajamos iš turimø vekseliø ar obligacijø ir kitos tokio pobûdþio piniginës ir nepiniginës išmokos. Šie pinigø srautai yra pagrindas verslo skolø vertei (Vs) apskaièiuoti.

            57. Verslo vertës (VV) pagrindà sudarantis pinigø srautas daþniausiai apibrëþiamas kaip laisvas pinigø srautas, kuris parodo verslo áprastinës veiklos vertæ. Laisvas pinigø srautas yra verslo áprastinës veiklos pelnas atskaièius mokesèius, pridëjus nepinigines išlaidas ir atsiþvelgus á apyvartinëms lëšoms, árangai ir kitam turtui skirtas investicijas. Šis srautas neapima jokiø pinigø srautø, susijusiø su finansine veikla (pavyzdþiui, palûkanø ar dividendø). Šis pinigø srautas apibrëþia verslo sukurtà pinigø srautà, tenkantá visiems verslo finansavimo šaltiniams - tiek kreditoriams, tiek savininkams. Nustatant laisvo pinigø srauto sudedamàsias dalis, galima naudotis ámonës finansinës bûklës pakitimø (pinigø srautø) ataskaita, ku